Купля-продажа квартиры: как оформить и какие документы нужны

Неточности в оформлении документов, необходимых для купли-продажи жилья, могут принести большое количество проблем. Hyser расскажет как правильно подойти к этой ответственной процедуре.

Все нюансы продажи квартир прописаны в Законе Украины «О Государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений». Мы же разберем главные аспекты правильного оформления купли-продажи жилья в Украине.

Как происходит процесс купли-продажи квартиры

После того как покупатель находит подходящее для него жилье и контактирует с продавцом, стороны начинают процесс продажи недвижимости. Он включает оформление сделки, составление и подписание договоров, а также расчет.

Чтобы не нарушить нормы действующего законодательства Украины, процесс купли-продажи квартиры должен включать такие этапы:

Подготовка и проверка документов. Нотариус готовит и зачитывает документы, после чего их проверяют продавец и покупатель.

Составление предварительного договора. Здесь необходимо внимательно проследить за правильностью написания имен и фамилий участников сделки, точностью технических характеристик жилья, дат, идентификационных номеров, сумм расчетов и так далее.

Написание заявлений об отсутствии претензий со стороны лиц, которые могут претендовать на жилье. Нужно получить подтверждение, что совладельцы квартиры и прописанные в ней лица не имеют ничего против сделки.

Оплата необходимых налогов и сборов. За этот момент отвечает продавец или же продавец и покупатель, если они достигают соглашения о совместной оплате налогов.

Денежный расчет. Для этого нужно обратиться в банк, где открывается счет, через который покупатель перечисляет согласованную сумму на счет продавца. Если стоимость квартиры не превышает 150 тысяч гривен, можно осуществить оплату в нотариальной конторе.

После расчета стороны сделки заверяют основной договор у нотариуса.

Продажа/покупка квартиры: какие документы необходимы

Все договора, касающиеся купли-продажи жилья, делят на два вида – предварительные и основные. Первые предназначены для того, чтобы зафиксировать договоренность между продавцом и покупателем. В предварительном договоре фиксируют факт выплаты задатка, так как без документального подтверждения эти деньги потом сложно вернуть.

Как правило, в предварительном договоре указывают следующие нюансы:

стоимость квартиры;
срок подписания основного договора;
сумма задатка;
дата, до наступления которой продавец обязан освободить жилье;
действия сторон в случае аннуляции предварительного договора и порядок возвращения задатка.

Перед заключением договора купли-продажи продавцу следует проконсультироваться у юриста, чтобы выяснить, какие документы ему нужно подготовить. Поскольку на оформление некоторых справок приходится тратить по несколько недель, лучше заняться этим заранее, чтобы не заставлять ждать потенциального покупателя.

Список документов для продажи жилья зависит от вида документов, свидетельствующих о праве собственности, числа, возраста, социального статуса прописанных в квартире жильцов и так далее.

Чаще всего в перечень документов входят:

документ о праве собственности на продаваемую квартиру — документы об обмене жилья, дарственная, предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о приватизации, домовая книга и так далее. Все эти документы нужно предоставить в оригинале.
паспорта и идентификационные коды всех лиц, которым являются собственниками жилья. В случае с несовершеннолетними лицами предоставляется свидетельство о рождении;
технический паспорт на жилье;
отчет об экспертной оценке имущества;
справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
в случае продажи квартиры по доверенности – ее оригинал, паспорт и идентификационный код поверенного.

Обратите внимание, что если право собственности на жилье или прописка в нем есть у несовершеннолетних или недееспособных лиц, нужно получить разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства по месту регистрации таких лиц.

Если владелец приобретал жилье в действительном или расторгнутом на сегодня браке, следует предоставить свидетельство о браке или разводе, а также согласие жены (мужа) на продажу.

Если же владелец жилья получил его в наследство, купил или приватизировал до вступления в брак, то согласие на продажу со стороны второй половинки не требуется. В случае, если приватизация жилья завершилась после вступления в брак, квартира считается совместным имуществом, и согласие обоих супругов – обязательное требование к ее продаже.

Если продавец жилья является гражданином другой страны, кроме оригинала паспорта ему нужно подать также нотариально заверенный перевод документа.

Также следует учесть, что справка по форме №3 действует в течение 7 дней, поэтому не торопитесь ее получать.

Покупателю в процессе оформления сделки нужно предоставить свой паспорт и идентификационный код. Если он женат, то во время подписания договора купли-продажи необходимо личное присутствие жены (мужа) с предъявлением паспорта и оригинала свидетельства о браке. Если оба супруга не могут присутствовать лично, следует предоставить нотариально заверенное заявления о согласии на данную сделку.

Какие еще нюансы купли-продажи квартиры следует учесть?

Перед тем как продавать квартиру, владельцу стоит проверить с помощью нотариуса, присутствует ли его жилье в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В этом реестре содержится информация о владельцах жилья, имеющихся отягощениях, арестах недвижимости, действующей ипотеке и залоге.

Если данные о квартире отсутствуют в Госреесте, их нужно внести как можно скорее. На эту процедуру, как правило, уходит 2–3 недели. Начиная с 2013 года Госреестр вещных прав заменяет базу БТИ. На данный момент право доступа к реестру имеют регистраторы БТИ, а также государственные и частные нотариусы.

Основной договор следует подписывать только после того, как деньги за квартиру в полном объеме будут перечислены на счет продавца.

Налог на продажу жилья относится к частным случаям налога на доходы физлиц. Его размер может составлять 0% или 5%. НДФЛ при продаже квартиры не взимается при следующих условия:

лицо владеет квартирой более трех лет;
жилье было получено нынешним владельцем по наследству;
владелец жилья продает недвижимость впервые в отчетном году.

Кроме указанного налога, продавцу необходимо оплатить государственную пошлину и сбор в Пенсионный фонд. В обоих случаях сумма составляет 1% от стоимости квартиры.

После подписания и заверения у нотариуса основного договора покупатель получает его оригинал, а продавец – нотариально заверенную копию. Кроме того, покупателю предоставляют технический паспорт жилья и выписку из Госреестра о его регистрации как нового собственника.