Несмотря на переизбыток предложения, на котором неизменно акцентируют внимание большинство аналитиков, рынок жилой недвижимости остается наиболее прибыльным сегментом. Жилые комплексы и дома, которые вышли на рынок в 2016 и начале 2017 года, активно строятся, застройщики ежемесячно запускают новые проекты. 

 Мы опросили экспертов рынка и выделил ключевые тренды, которые будут оказывать влияние на развитие рынка жилой недвижимости до конца текущего года.

Усиление конкуренции

Упомянутый избыток предложения при низком спросе усиливает конкуренцию застройщиков за покупателя. Сосредоточена она преимущественно в эконом-сегменте – там компании ищут новые инструменты привлечения покупателя. Такими инструментами становятся ипотека, длительная рассрочка, разнообразные акции.

«Основная ценовая конкуренция на рынке сейчас происходит в сегменте эконом-комфорт жилья. В этом классе одной из главных ценностей для покупателей является именно «цена». Логично, что одним из ключевых инструментов продаж в этом сегменте становится «скидка» и «ценовое предложение», – подчеркивает коммерческий директор TARYAN Group Назар Бурда.

Однако усиливается конкуренция не только внутри эконом-сегмента, но и между разными сегментами. По словам заместителя генерального директора по развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексея Говоруна, в последние годы происходит размывание границы между разными классами жилья, «дешевым» и «дорогим».

«Пригород влияет на спальные районы столицы, окраины города – на эконом-класс, который в свою очередь оказывает давление в рамках географической конкуренции отдельно взятого района. Ценовой диапазон на объекты пригорода сегодня находится всего лишь в границах $450-700/кв. м, массовые продажи в столице ведутся в диапазоне $600-1500/кв. м. Недалеко ушел и премиум-класс: верхний ценовой предел здесь находится в пределах $2500-3000/кв. м, хотя реальные сделки показывают цену ближе к $2000/кв. м. Однако даже в премиальном сегменте на этапе строительства мы видим предложения от $1350-1500/кв. м», – объясняет Алексей Говорун.

И все же, главное, чем будут конкурировать застройщики в ближайшем будущем – это не цена, которая, в любом случае, не опустится ниже себестоимости, а качество проектов и новые принципы работы на рынке.

«Некачественные объекты неизбежно будут увеличивать предложения ипотек от банков, которые сейчас все более и более открыты к ипотечному кредитованию, акциям, скидкам. Застройщики будут улучшать качество этих объектов, насколько это возможно, – прогнозирует генеральный директор Riverside Development Андрей Ваврыш. – Многим компаниям, которые привыкли к старым парадигмам работы на рынке, придется их принципиально пересмотреть – и они будут удивлены тем, что их имя и бренды не так хорошо работают, как кажется. Даже если они будут поддерживать прежний объем продаж, то произойдет это за счет уменьшения прибыльности проекта».

Читайте также: Предупреждение для покупателей самого дешевого жилья на первичном рынке недвижимости

Обвала цен не будет

Несмотря на постепенное снижение средней цены квадратного метра на первичном рынке, резкого снижения цен, по мнению опрошенных нами экспертов, до конца года не будет.

«В дешевых сегментах ценовое дно уже пройдено, из-за разницы в стоимости строительных материалов и курсовых колебаний уже нет возможности снижать цену квадратного метра, – считает коммерческий директорEdelburg Development Олеся Скринник. – В более дорогих сегментах девелоперы держат цену, не давая ей колебаться более чем на 3% по Киеву».

Несмотря на постоянное нагнетание паники вокруг «перегрева» рынка и возможной его остановки, проводить аналогии между ситуацией в 2008 году и сейчас – не корректно. Ситуации кардинально противоположны: в 2008 году повышенный спрос, подкрепленный кредитными механизмами, «разогрел» рынок и обеспечил стремительный рост цен, в то время, как сегодня наблюдается низкий спрос при большом объеме предложения и снижении цен.

«Ситуация 2008 года пока не может повториться, – уверяет Андрей Ваврыш. – Однако в случае открытия рынка земли и, как следствие, попадания большого количества денег в руки населения или же в случае широкого внедрения ипотечных механизмов ситуация, вероятно, разогреет рынок».

В ближайшие месяцы это едва ли произойдет, следовательно, цены до конца года останутся стабильными – с поправкой на возможный незначительный рост в отдельных объектах.

Масштабного кризиса с остановкой большого количества объектов, как это было в 2008 году, эксперты тоже не ожидают. «Пока на рынке нет массовой заморозки объектов. Есть единичные случаи, но не более 2-3% от общего количества строек, – комментирует управляющий партнер Kiev Standard Олег Перегинец. – И чаще всего не из-за финансовых проблем, а из-за состояния документов».

И все же, если масштабный кризис случится, пострадают от него, в первую очередь, застройщики пригорода. Главная причина – в низкой маржинальности объектов за городом. Большие территории, отсутствие инженерной инфраструктуры, необходимость прокладывать коммуникации уравнивает себестоимость строительства объектов в Киеве и области. А поскольку при этом квадратный метр за городом стоит дешевле – часто дешевле себестоимости – то и риски там выше.

«Нужно в первую очередь присматриваться к большим проектам в области – есть риск, что их могут не достроить», – подчеркивает Андрей Ваврыш. Ситуация в Киеве зависит от самих застройщиков, добавляет он: «Опытные компании с достаточным количеством ресурсов будут достраивать свои объекты, а строительные фирмы предпринимательского типа могут усугубить положение дел с недостроями. С другой стороны, незавершенные объекты будут перекупать крупные участники рынка, так что ситуация не будет стоять на месте».

Читайте також: Как выбрать квартиру для покупки и на что обратить внимание

Рассрочка рулит

По данным НБУ, в 2016 году количество сделок с использованием ипотечных кредитов составило 5% общего количество, объемы ипотеки – около 1 млрд грн в год.

Вероятно, с активизацией программ ипотечного кредитования в этом году, вырастет количество и объем сделок, но точные итоги года мы узнаем только в начале 2018 года, после публикации данных Госстата. О росте популярности ипотечных кредитов свидетельствует распространение этого механизма на более дорогие сегменты. «Девелоперские компании стараются получить аккредитацию в банке, делая кредитные программы более доступными для покупателей, – рассказывает Олеся Скринник. – Наличие таких программ раньше было характерно исключительно для классов комфорт и эконом. Сейчас кредиты предлагаются уже в классе бизнес и премиум».

Тем не менее, более востребованной все еще остается рассрочка. «Процентная ставка ипотечных кредитов остается достаточно высокой, потому вряд ли количество сделок с применением этого финансового инструмента возрастет в ближайшее время – считает Назар Бурда. – В домах TARYAN Group количество проведенных сделок с применением рассрочки в 2016 году достигало 50%».

Схожего мнения придерживается и Олег Перегинец. По его словам, рассрочки от застройщиков сегодня преследуют 2 цели: стимулирование продаж и компенсация банковских инструментов кредитования. При этом срок рассрочки увеличивается до 3-5 лет.

Ставка на комплексные проекты

Ужесточение конкуренции стимулирует застройщиков уделять больше внимания качеству проектов. Комплексные, качественно проработанные проекты уже стали ключевым конкурентным преимуществом как в премиальных сегментах, так и в эконом.

Но не только спрос со стороны покупателей обеспечивает приоритет комплексной застройки. Девелоперы стремятся к ней и по экономическим причинам – себестоимость строительства квадратного метра в комплексных проектах ниже. «Затраты на поиск участка и административные расходы в комплексных проектах аналогичны по сравнению с точечной застройкой, – объясняет Олег Перегинец. – А проведение коммуникаций, себестоимость строительства существенно ниже за счет больших объемов».

Безусловно, реализовать проекты комплексной застройки можно не везде – многое зависит от размеров земельных участков под застройку. В центре и прицентральных районах из-за нехватки земли возводят преимущественно точечные объекты, в то время, как на окраинах есть возможность строительства целыми кварталами. «Кроме того, комплексную застройку могут позволить себе только очень крупные застройщики», – подчеркивает Алексей Говорун.

Впрочем, комплексность подразумевает не только квартальный формат застройки, но и тщательную проработку отдельных деталей ЖК, даже если он точечного формата. «Строящиеся жилые комплексы будут более качественными, с лучше продуманной инфраструктурой и тщательной отработкой отдельных компонентов, начиная от общей объемной застройки, благоустройства и заканчивая инженерными системами и себестоимостью эксплуатационных расходов», – уверяет Андрей Ваврыш.

В компании TARYAN Group делают ставку на обеспечение для покупателей определенного образа жизни. «Покупатель элитной недвижимости стал более требовательным. Люди уже не хотят покупать просто квадратные метры, они хотят получить новый образ жизни – объясняет Назар Бурда. – Сейчас девелоперы соревнуются в том, кто предложит покупателю больше ценности по той же стоимости квадратного метра. В бизнес- и премиум-классе наблюдается конкуренция проектов, концепций и сервисов в самих жилых комплексах».

Дом будущего – «умный» и «зеленый»

Не теряет актуальности и заявленный в начале года тренд на «зеленое» строительство. С одной стороны, среди экспертов и девелоперов нет единого мнения относительно того, насколько оправдана «зеленая» сертификация в жилых проектах, и пока ни один жилой проект в Украине сертификата не получил. С другой стороны, время от времени кто-то из застройщиков заявляет о своих планах получить сертификат BREEAM или LEED в том или ином проекте.

Зато почти все крупные компании делают ставку на использование энергосберегающих технологий, соответствующих оконных и фасадных систем и современных информационных технологий.

«Мы считаем, что тренд 2018 года – это «умный дом», и каждая из компаний будет пытаться предложить в этом направлении нечто свое», – считает Андрей Ваврыш. По его словам, в компании Riverside Development работают и над возможностью получения «зеленого» сертификата для одного из проектов.

Рынок недвижимости постепенно трансформируется. Парадокс в том, что локомотивом этих трансформаций становятся компании, работающие в сегментах бизнес и премиум, тогда как около 80% жилой недвижимости строится в эконом-сегменте. Перенасыщение рынка предложением и наличие у покупателей большого выбора в ближайшем будущем будет стимулировать застройщиков эконом-жилья постепенно улучшать свои проекты, «подтягивая» их до планки, заданной ведущими игроками. И тогда преобразования рынка жилой недвижимости и выход его на более качественный уровень станет очевидным.