Люди стремятся к тому, чтобы жить и работать в комфортных условиях. И какими заманчивыми начинают казаться варианты перестроить дом, добавив к нему пару десятков квадратных метров, или соорудить гараж, где удобно оставлять машину и к которому не далеко идти. Но в таких ситуациях очень часто, к сожалению, никто не задумывается о правовых последствиях. А ведь нужно и об отведении участка побеспокоиться, и все необходимые разрешения получить. Но кто-то об этом не знает, у кого-то времени нет, а кому-то «и так сойдет». 

Так появляются «самоволки», а вместе с ними и проблемы. Такое имущество невозможно продать, ведь право собственности на него не возникает, и существует риск, что его потребуют снести уполномоченные органы, действуя при этом полностью в рамках закона.

Читайте также: Не всегда в красивой обёртке находится вкусная конфетка. Это касается именитых застройщиков

Поэтому у построивших «самоволку» возникают вопросы, как исправить ситуацию и стать законным собственником самовольного строения.

Попытаемся разобраться.

В законодательстве четко установлено, в каких случаях строительство жилого дома, строения, сооружения или любого иного недвижимого имущества считается самовольным. Это:

1. Лицу, которое строит или уже построило дом, хозяйственную постройку или иной объект недвижимости, не был отведен земельный участок.

То есть строительство происходит на участке, на который у лица нет никаких прав, даже если никто не возражает против этого. Чтобы строительство не считалось «самовольным», нужно отвести земельный участок и получить решение о том, что он отводится именно для застройки. Существует длительная и сложная процедура, потому что отвод земли проводят органы государственной власти или местного самоуправления. Смотря какой участок нужно отвести.

Землю можно быстрее и легче, заключив гражданско-правовой договор с физическим или юридическим лицом. То есть если вы купили, обменяли или получили участок в подарок – он ваш, и можно начинать на нем строительство. В таких случаях никакие решения органов об отводе вам не нужны.  

2. Земельный участок был отведен не для целей строительства и не относится к землям жилищной и общественной застройки.

Есть такое понятие, как целевое назначение земли, в зависимости от которого все земли Украины делятся на девять категорий. Одной из них и являются земли жилищной и общественной застройки, на которых разрешается строить.

Если вам предоставлен земельный участок для, например, ведения огородничества, сенокошения, выпаса скота и тому подобное, построить на нем дом нельзя. Так что перед началом строительства необходимо проверить, к какой категории относится земельный участок, и, если это не земли жилищной и общественной застройки, инициировать изменение целевого назначения. 

И вот вы убедились, что с землей точно все в порядке, уже готовы завозить строительные материалы и заключать договор со строителями, но не будем забывать о третьем условии.  

3. Отсутствие документа, который дает право выполнять строительные работы, или утвержденного надлежащим образом проекта.

На строительство нужно получить разрешение, без которого вы не сможете законно построить что-либо, а также составить проект, где все будет детально прописано.

Разрешение выдают инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля. В виде деклараций, имеющих разные виды (о начале строительных работ, окончании и т.п.). И чтобы получить такую декларацию нужно выполнить требования, предусмотренные законодательством. Собрать документы, подать, согласовать. И пакт документов зависит от объекта будущего строительства.  

4. Нарушение строительных норм и правил при составлении проекта или непосредственно при выполнении строительных работ.

Это значит, что вы можете получить земельный участок с необходимым целевым назначением, получить разрешение и даже утвердить проект, но строительство все равно будет самовольным. Почему? Из-за нарушения требований обязательных строительных норм и правил.

Есть два варианта нарушений.

Во-первых, на стадии составления проекта. В таком случае проект вообще не должен быть утвержден. Но если его все же утвердили, возможно, вследствие ошибки, ваше строительство все равно будет самовольным.

Читайте также: Во что превратился самый скандальный долгострой Германии. ФОТО​​​​​​​

Во-вторых, при нарушениях во время строительства. В этом случае с проектом все в порядке, проблемы кроются в самих выполненных работах. Поэтому очень важно сотрудничать только с надежными строительными компаниями и внимательно следить за всеми этапами строительства.  

Если недвижимое имущество отвечает хотя бы одному из вышеперечисленных условий, это – «самоволка».

И можно сколько угодно считать себя собственником, но закон недвусмысленно говорит: лицо, совершившее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.

Но на постройку такого дома или сооружения уже потрачены деньги, время и усилия, оно находится в удобном месте, и сносить его не хочется. В таком случае его нужно «узаконить», то есть признать право собственности на самовольно построенное имущество.

Узаконить самовольное строительство недвижимого имущества можно двумя способами:

1. В судебном порядке, предусмотренном ст. 376 ГК Украины, в случае наследования «самоволки».

2. Через Государственную архитектурно-строительную инспекцию Украины.

3. Регистрация права собственности в общем порядке через уполномоченный орган местного самоуправления.

К сооружениям, построенным до 5 августа 1992 года, судебный порядок и регистрация права собственности через уполномоченный орган местного самоуправления. 

Судебные дела по таким вопросам имеют ряд особенностей. Рассмотрим основные из них:

1. Объект самовольного строительства, который вы собираетесь узаконить, должен быть завершен.

Признание права собственности на незавершенный объект самовольного строительства не допускается, так как это противоречит положениям ч. 3 ст. 331 ГК Украины.

Таким образом, зарегистрировать право собственности можно только на такой объект незавершенного строительства, который не является «самоволкой» и для возведения которого у застройщика есть все необходимые документы.

Кроме того, ч. 3 ст. 376 ГК Украины предусмотрено, что право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть признано судом в случае предоставления земельного участка под уже построенное недвижимое имущество. Из этого следует, что суд не может признать право собственности на незавершенный объект самовольного строительства.  

2. Суды могут признать право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество за: 

- собственником земельного участка. В этом случае лицу, осуществившему самовольное строительство, возмещаются расходы на такое строительство;

- лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был отведен. В этом случае обязательным условием является предоставление такому лицу земельного участка под уже построенное недвижимое имущество. Если земельный участок не будет отведен, нельзя стать собственником «самоволки».  

3. Правила ст. 376 ГК Украины о признании права собственности на самовольное строительство не распространяются на случаи признания права собственности на:

- самовольно переустроенные квартиры в многоквартирных домах. К таким случаям применяется ч. 2 ст. 383 ГК Украины, согласно которой собственник квартиры может на свое усмотрение осуществлять ремонт и изменения в квартире при условии, что это не будет нарушать права собственников других квартир или нежилых помещений, а также будет соответствовать санитарно-техническим требованиям и правилам эксплуатации многоквартирного дома;

- самовольно построенные временные сооружения, поскольку они не относятся к объектам недвижимого имущества;

- принадлежности к основной вещи, например, крыльцо, веранду, мансарду дома и т.п. Право собственности может быть признано только на новое недвижимое имущество или же на такое, что создано в связи со снесением предыдущего здания .  

4. Индивидуальные жилые, садовые, дачные дома, хозяйственные строения и сооружения, пристройки к ним, построенные до 5 августа 1992 года, не являются самовольными.

При регистрации объектов, построенных до 5 августа 1992 года, для оформления права собственности одним из документов является вывод о техническом состоянии дома или строения.

Об этом сказано в письме Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины «Об оформлении права собственности на объекты недвижимого имущества, на которые отсутствуют акты принятия их в эксплуатацию» № 15/5-126 от 23.03.1999 года.

Постановлением Кабинета Министров Украины № 499, принятым 5 августа 1992 года, было установлено, что завершенные строительством объекты должны приниматься в эксплуатацию. До этого аналогичных положений законодательства не существовало. В связи с этим суд может признать право собственности на объекты недвижимого имущества, построенные до 5 августа 1992 года, если на них нет правоустанавливающих документов и которые не приняты в эксплуатацию.

Вышеуказанные особенности подчеркиваются Постановлением Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 30.03.2012 г. № 6 «О практике применения судами ст. 376 Гражданского кодекса Украины (о правовом режиме самовольного строительства) ».

Исходя из содержания указанных нормативно-правовых актов, лица, которые построили дома или сооружения до 5 августа 1992 года, могли получить правоустанавливающие документы на дом или иное здание, даже если оно построено самовольно.

Такой же позиции придерживается и судебная практика.

Так, например, решением Суворовского районного суда г. Одессы от 16 мая 2017 года в деле № 523/161654/16-ц за истцом было признано право собственности на жилой дом с хозяйственными сооружениями как на наследство по завещанию. Данный дом был построен в 1941 году. Позже, в 1970 году возле дома были построены летняя кухня, сарай и иные сооружения, а в 1980 году летняя кухня была полностью перестроена, были достроены навесы и сарай. Все это было указано в техническом паспорте, изготовленном по состоянию на 1991 год. В 2017 году истец обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства в виде вышеуказанного дома и сооружений, но ей было отказано в связи с тем, что нотариусу не предоставлены правоустанавливающие документы или их дубликаты на указанный жилой дом и сооружения.

Изучив все обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что судом может быть признано право собственности в порядке наследования на спорный дом и сооружения, построенные до 5 августа 1992 года, на которые наследник не получил правоустанавливающие документы, и исходя из этого удовлетворил иск.

Аналогичные выводы изложены также в решении Малиновского районного суда г. Одессы от 28 февраля 2017 года в деле № 521/16283/15-ц. Поскольку жилые дома и хозяйственные сооружения были построены до 5 августа 1992 года, а правоустанавливающие документы не получены, право истца подлежало защите в судебном порядке, поэтому суд признал за ним право собственности в порядке наследования по закону на указанное выше имущество.

На основании решения суда необходимо зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество.  

Регистрация самоволок, построенных до 5 августа 1992 года, в общем порядке проводится через регистрационную службу.

Для проведения такой государственной регистрации подаются:

1. Выписка из похозяйственной книги, предоставленная исполнительным органом сельского, поселкового, городского совета или соответствующим архивным учреждением;

2. Документ, подтверждающий вещное право на земельный участок под таким объектом, если такое право не зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

3. Технический паспорт, в котором указан год «самовольной» постройки.

4. Иные документы.

В остальном государственная регистрация проходит в общем порядке. После ее проведения «самоволка» будет окончательно узаконена.