Шпаргалка для тех, кто планирует купить квартиру

Чтобы определиться стоит ли сейчас вкладывать в недвижимость предлагаю следующую схему принятия решения:

1. Отложить эмоции и включить рациональное мышление

2. Определить цель покупки: 

• для себя, 

• для детей / родителей в т.ч. со сдачей в аренду пока она будет свободна

• исключительно для сдачи в аренду, 

• для «спекулятива», т.е. купить на ранней стадии строительства и продать перед вводом дома в эксплуатацию

3. Определить экономический смысл и связанные с ним риски покупки: 

• Выгодно - не выгодно?

• Могу ли я себе это позволить?

• Каковы долгосрочные экономические прогнозы? 

4. Определить источник финансирования:

• Накопления

• Помощь друзей, родителей

• Кредит банка, в т.ч.  использованием программ льготного кредитования

5. Рассчитать бизнес – план покупки для 2-3 вариантов

Разберем схему принятия решения поподробнее

Эмоции 

Со временем они улетучатся вместе или с вашими деньгами, или упущенной выгодной возможностью.  Чтобы выйти из этого состояния, надо осознать по каким причинам (давление ближайшего окружения, стереотипы, хайп на рынке, и т.п.) вы в нем оказались и какова ваша главная цель принятия решения (улучшить жилищные условия или инвестировать).

 Читайте также: Как сэкономить на техобслуживании с пользой для автомобиля

Как только вы понимаете, что  рационально рассуждать уже готовы и цель покупки недвижимости по прежнему актуальна, переходите к следующему этапу.

Определить цель покупки: 

• для себя.  

А каковы ваши географические и карьерные планы на ближайшие 5-10 лет? Если не планируете переезжать для поиска лучшего места работы / жизни / экологии, тогда продолжаем рассматривать покупку дальше. Например: улучшить жилищные условия, чтобы семья чувствовала себя в комфорте, не переезжала с места на место, взять под опеку родителей, детей. 

Короче говоря, нужно «свое гнездо» или семья выросла и нужно его увеличить.  

• для детей / родителей – это иллюзия. 

Покупать квартиру для кого-то в будущем не привлекая его к процессу выбора в настоящем, значит порождать для себя неоправданные ожидания и цели. Первое что сделают новые собственники – продадут это жилье, т.к. у них другие предпочтения или жизненные планы. Поэтому рекомендую сразу переключится на следующую цель. 

• исключительно для сдачи в аренду 

Значит ищем варианты привлекательные для потенциальных арендаторов – возле бизнес-, офисных, торговых центров с удобной транспортной развязкой и инфраструктурой. Последний писк моды среди арендаторов – первичное жилье, охраняемая территория, видеонаблюдение в подъездах, можно даже не в центре или метро, но тогда необходима удобная транспортная развязка. 

• для «спекулятива»

С точки зрения разделения рисков неразумно вкладываться в один объект  одного застройщика. Таким образом, минимальная цена разумной спекулятивной инвестиции вырастает до 60-70 тысяч долларов (2 или 3 однокомнатные квартиры в разных объектах / застройщиков), а оптимальная сумма инвестиции – 150-200 тысяч грн., т.к. у вас будет диапазон предложений для будущих покупателей и бумажной работы на оформление сделок купли – продажи будут примерно столько же, как и для минимальной инвестиции. 

Читайте также: Формула: как я перестал быть рабом денег

По моей оценке, доля недвижимости в вашем инвестиционном портфеле не должна превышать 30%, поэтому если у ваш общий инвестиционный капитал = 200-600 тысяч долларов, то только тогда вариант спекулятивных инвестиций стоит рассматривать.

Определить экономический смысл и связанные с ним риски покупки 

• Выгодно – не выгодно 

Доходность от сдачи квартиры в аренду сейчас находится в пределах 8-10% годовых. 

Я не знаю финансовых инструментов с умеренной степенью риска, которые приносят такую же доходность. Поэтому, если у вас есть сбережения на покупку квартиры и вы сейчас ее снимаете, то купить будет выгоднее. 

• Могу ли я себе это позволить 

Помним о моей рекомендации о доле недвижимости 30%. Почему 30%? Потому что, недвижимость подвержена сильным ценовым колебаниям. К примеру цена квадратного метра в 2008г и 2018г снизилась более чем в 2 раза. Вы были бы готовы рискнуть половиной своей дополнительной пенсии вложив все в недвижимость? А помимо этого у вас наверняка есть и другие важные более близкие финансовые цели (дети, родители, обучение), достигнуть которых можно, имея капитал в стабильной и ликвидной форме. 

• Каковы долгосрочные прогнозы по темпам экономического роста в стране  

Если по оценкам авторитетных международных финансовых аналитиков (МВФ, Мировой Банк, Bloomberg, рейтинговые агентства S&P, Moody’s и т.п., прогнозы роста ВВП составят более 3% в год на горизонте 5-10 лет – можно брать (для аренды, себя), в остальных случаях сильно рискуем.

Определить источник финансирования

• Накопления. 

Тут все предельно ясно, если есть, так есть. Помним о диверсификации и доле 30%.

• Помощь друзей, родителей с % или без. 

Если мы не панируем испортить отношения, то лучше сразу обсудить сроки и размер %, понимая что в будущем это лучше оформлять письменно, т.к. кто-то постеснялся сразу спросить, а потом постесняется напомнить или отказать.

• Кредит банка или рассрочка от застройщика, в т.ч. использованием программ льготного кредитования.  

Я бы стал рассматривать кредиты под недвижимость только в случае, когда он дается в гривне и под ставку не более 8-9%. Во всех остальных случаях, в т.ч. привязки рассрочки застройщика к курсу, это больший риск попасть в финансовую зависимость! 

Рассчитать бизнес – план покупки для 2-3 вариантов

• Выбрать предпочитаемое расположение для вашего объекта , это самый важный фактор т.к. от него зависит инфраструктура (транспорт, школы, садики, магазины) , экология (парки, дороги, заводы) и криминогенность района. Потом уже определять площадь, срока ввода в эксплуатацию (если первичка), предельный возраст дома (если вторичка). 

• Посчитать все расходы, связанные с покупкой и приведением квартиры в жилое состояние. В т.ч. налог в пенсионный фонд 1%, государственная пошлина, нотариальные услуги, услуги риелтора / застройщика, стоимость ремонта (в среднем +300 – 500 долларов за квадратный метр ) 

• Снова оценить достаточность оставшегося капитала для достижения остальных жизненных целей (дети, учеба, пассивный доход-пенсия) в обозримом будущем.

Підписуйся на сторінки UAINFO у Facebook, Twitter і Telegram