В 90-х годах дома (особенно в сельской местности) приобретались по распискам, а иногда даже без таковой: передали деньги, взяли взамен документы и ключи, и на том согласились.

Покупатели десятилетиями жили в подобных домах без надлежаще оформленных документов. Рано или поздно встает вопрос, когда необходимо все же привести документы на имущество в надлежащий вид, но как это сделать без единого правоустанавливающего документа? Хорошо, если предыдущий хозяин никуда не уехал, в здравом уме и идет вам навстречу по оформлению документов. А если ситуация противоположная: собственник умер или уехал в неизвестном направлении?

В данном случае необходимо через суд признавать за собой право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Так, лицо – гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) (ст. 234 ГК Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в п.15 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

– давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

– давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;

– давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Добросовестность означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому владеет и пользуется имуществом, дает ему право собственности на него. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности (юридически оформленное право) своего владения.

Случаями недопустимого заблуждения являются:

1) если владелец заведомо понимает, что ему передано в пользование имущество, но без права собственности. Так, ни арендатор, ни хранитель, ни субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, ни работники юридического лица-собственника никогда не приобретут право собственности, потому что в момент поступления вещи к ним во владение знали, что не являются ее собственниками;

2) если незаконность заблуждения вытекает непосредственно из закона. Заблуждение может касаться только фактических обстоятельств (например, незнание факта наложения ареста на имущество);

3) если сведения о фактах, препятствующих отчуждению недвижимой вещи, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) если владелец проявляет явную неосмотрительность или легкомысленность при передаче ему имущества.

Кроме того, добросовестность владения исключается, когда владелец является похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли собственника. В судебной практике отмечается, что самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленное судом, влечет невозможность его приобретения владельцем в порядке приобретательной давности.

Открытость владения имуществом проявляется в том, что лицо никаких особых мер, направленных на то, чтобы скрыть факт завладения вещью, не предпринимает. Владение должно быть непрерывным в течение срока, установленного законом. Владение, которое осуществляется эпизодически, необычно мало с точки зрения обычной практики, свидетельствует о нежелании владеть и в таком случае прерывает срок приобретательной давности. Это основание перерыва срока приобретательной давности следует признать единственным.

В соответствии со ст. 11 федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса. Это означает, что в сроки приобретательной давности засчитывается не только время добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом с 01 января 1995 года, но и время такого владения, прошедшее до этого момента.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законом порядке.

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие факты: открытое и непрерывное проживание в доме в течение 15 лет; регулярная оплата электроэнергии, газа, воды, налога на землю; страхование имущества; косметический и капитальный ремонт дома; обработка и удобрение земельного участка и т. д. Необходимо по мере возможности предоставить в суд все письменные доказательства, сделать запросы в государственные и муниципальные органы о: кадастровой стоимости дома и земельного участка; сведения о принадлежности жилого дома (предыдущий собственник либо выморочное имущество); инвентаризационная стоимость имущества; значится ли имущество в реестре объектов муниципальной собственности; справку о зарегистрированных лицах по адресу домовладения; отсутствие правопритязаний на имущество; о наследниках и наследственном деле на имущество (по запросу суда). Если вышеуказанные органы власти ответят отказом на запросы об имуществе, прикладывайте к исковому заявления данные отказы. В суд следует также привлекать свидетелей, которые подтвердят ваше открытое, непрерывное и добросовестное владение имуществом.  Как правило, в качестве свидетелей выступают соседи.

В качестве ответчиков выступают: соответствующие муниципалитеты и региональные органы налоговой службы. Согласно письму Федеральной налоговой службы Российской Федерации от 04.12.2008 №ШС-6-3/892 «О выморочном имуществе», функции по принятию в установленном порядке выморочного имущества  возложены на Росимущество. В то же время функция, связанная с учетом, оценкой и реализацией имущества, перешедшего по праву наследования к государству, закреплена за налоговыми органами. Таким образом, функции по осуществлению работы с выморочным имуществом одновременно возложены и на ФНС России, и на Росимущество.