Сегодняшнийрынок ипотечного кредитования «дышит»во многом благодаря Государственномуипотечному учреждению. Впрочем, ГИУвсегда было его (рынка) флагманом. Нетолько благодаря крайне привлекательнымусловиям кредитования (срок – до 30 лет,собственный взнос – от 25% и прочее), этапрограмма фактически «соткана» издостоинств, но и, что наиболее важно,имеет наиболее низкую процентную ставку.До сегодняшнего дня, в зависимости отбанков – партнёров ГИУ, процентныеставки по таким кредитам составляли от12,99% до 15% годовых, естественно внациональной валюте. Разовая комиссия,за выдачу кредита, опять таки в зависимостиот банка - партнёра, находилась в диапазоне1,99 – 4%, прочих комиссий программа несодержит. Всё это давало возможностьдля клиента получить тридцатилетнийзайм под реальную эффективную ставкупорядка 14,5% - 16%. При этом ставкарефинансирования (по которой данныйкредит выкупается у банка Государственнымипотечным учреждением), до сегодняшнегодня, составляла 11% годовых. Иными словамивыгода была очевидной как дляпотребителей такого финансовогоинструмента, так и для самих банков, таккак банк зарабатывал на такой операцииразницу между ставкой по выдаче (ставкабанка для клиента) и ставкой рефинансирования(Ставкой ГИУ для банка). То есть речь шлао размере маржи банка порядка 3,5-5%, чтокрайне привлекательно для такого родаактивов.

Но гром,похоже, грянул…

Готовится решение оподнятии ставки рефинансирования длябанков до 18%. Думаю, что не стоит лишнийраз говорить к чему это приведёт. Впрочем,давайте попробуем смоделироватьдальнейшее развитие событий. Такоеповышение приведёт к тому, что в стремлениисохранить уровень собственной маржи,банки будут вынуждены предлагать такойипотечный продукт под 22% годовых. Будутли желающие потреблять кредиты подтакие ставки? А главное, разве при такихусловиях можно в дальнейшем рассматриватьипотечное кредитование совместно с ГИУкак социально ориентированный продукт?На мой взгляд максимум в январе – февралеставки привлечения депозитов вновьначнут снижаться. Диапазон ставок погодовым депозитам для физ.лиц (в среднемпо рынку) к марту может составить 18-19%.Слишком оптимистично? Нет, вполнереально. В такой ситуации стандартноеипотечное кредитование на коммерческихусловиях, в сравнении с условиями ГИУ,уже не выглядит настолько уж непривлекательным как сейчас. Более того,допускаю, что при равных условияхплатности (процентные и комиссионныезатраты на обслуживание кредита) банкисмогут предложить своим клиентаммеханизмы и элементы в предлагаемыхсобственных ипотечных продуктах, которыев состоянии «затмить» преимуществапродукта ГИУ. Таким образом нет смыслаговорить о «параличе» ипотеки в Украинекак таковом. Но вот в «светлое ипотечноебудущее» не для избранных, а для всех ив первую очередь для тех категорийнаселения, для которых программы подобныеГИУ создаются, мне как то верится струдом.

Всё происходящеевыглядит довольно странно. Послефактического провала так называемой«президентской ипотеки», поднятой нащит в начале этого года, продолжающихся«непонятках» с перспективамифункционирования Государственногофонда содействия молодёжному жилищномустроительству, именно ГИУ оставаласьединственной, а если уж совсем откровенно,последней надеждой тысяч украинцев наулучшение собственных жилищных условий.Даже в условиях очевидного дефицитафинансирования ГИУ, с начала этого годаоколо 900 украинских семей смоглиприобрести долгожданные квартиры. Наэто было потрачено порядка 200 млн. гривен(средний размер кредита составил 220тысяч гривен) государственных средств.Средств, которых с каждым годом ждуттысячи и десятки тысяч молодых людей.Хотя, если разобраться, то за всю историюсуществования ГИУ (учреждение созданов 2004 году), наработанный за эти годыкредитный портфель – 1,3 млрд. гривен,не отражают и половины его потенциала.Виною тому всё та же проблема финансирования,грустная традиция нашего государства.

О причинах происходящегоможно только догадываться. Дефицитсредств? Отсутствие желания заниматьсяэтим проектом?.... Не думаю, что длягосударства, даже в сегодняшних условиях,300 – 500 млн. гривен в год, для поддержанияжизнеспособности проекта «ГИУ»неподъёмная сумма. Более того, учитываяобъёмы рефинансирования Национальнымбанком банков коммерческих, 0,5 млрд. вгод сума попросту смехотворная. Длясправки: НБУ за 6 месяцев с начала годапредоставил украинским банкамрефинансирования на сумму около 27 млрд.гривен. При этом объём таких операцийза весь 2011 год составил 28,8 млрд. Изопераций этого года 9,8 млрд. пришлисьна июнь. Давайте взглянем на совсемсвежие данные. Неделю назад (16 ноября)НБУ предоставил банкам рефинансированиена сумму 1,5 млрд. гривен, через постояннодействующую линию рефинансирования.Структурно этот пул выглядит так: 1, 424млрд. гривен получили 15 банков под 8,5%(под обеспечение госбумагами), еще 64,9млн. гривен - 10 банков под 10,5%. Возникаетцелый ряд вопросов, главные из которых:

- пошли ли эти средствадействительно на поддержание ликвидности.Исходя из доступных данных вести речьо кризисе ликвидности, на мой взгляд,несколько странно, больше стоит говоритьо переликвидности системы в целом, ктому же с ужасающими показателямипроцентных затрат по привлечённым срынка ресурсам. Шутка ли – ставкипривлечения взлетели до 26 - 27%, такогоне было даже «чёрной осенью» 2008-го. Тогдакуда? Вспышки активности на рынкекредитных операций, увы, тоже ненаблюдается;

- обратите внимание наставки рефинансирования – 8,5%, чтосоответствует 95% от общей суммырефинансирования. При этом социальныйпроект ипотеки планируется к увеличениюдо 18%...

Что же происходит?Государство «наигралось» в доступнуюипотеку? Не хотелось бы этого. Вообщемвопросов, на мой взгляд, больше чемответов на них. А на фоне продолжающейсястагнации на рынке недвижимости,социально экономических потрясений,ужасающей политизированности обществауже сам того не желая всё больше тяготеешьк всё увеличивающемуся кругу пессимистов.Впрочем не стоит отчаиваться, ибо «досвиданья», это далеко не всегда означает– Прощай.

Игорь ШЕВЧЕНКО