Как избежать проблем, подписывая договор о покупке недвижимости, и что делать, если застройщик оказался недобросовестным

Инвестирование в недвижимость на этапе котлована теряет обороты, люди поняли, что это слишком рискованно, и ждут хотя бы начала строительства. Однако зачастую даже возведённая пара этажей абсолютно не гарантирует то, что строительство будет завершено.

Любой бизнесмен, вкладывая свои кровные в какую-либо деятельность, основные фонды и т. д., тщательно проверяет объект инвестиций: проводит юридический и финансовый аудит, изучает бизнес-план, соотносит риски и только тогда принимает решение. Однако почему-то такой щепетильный подход редко можно встретить, когда речь идёт о покупке жилья на первичном рынке путём инвестирования в объект строительства.

В этом случае повсеместно присутствуют неравноправные отношения между застройщиком и клиентом (инвестором), когда представители отдела продаж не предоставляют всю документацию по объекту и субъектам строительства, не разрешают делать копии с разрешительной документации, договоров, которые регулируют отношения между застройщиком, собственником земли, генеральным подрядчиком, субподрядчиками и т. д. Часто главным аргументом при этом является вопрос: «Вам нужны документы или квартира?» И вот тут покупателю стоит, во-первых, насторожиться, а во-вторых, проявить настойчивость: он собирается вступить в договорные отношения, и нормальной практикой является проверка добросовестности контрагента, составление протокола разногласий к договору и внесение изменения в его текст на основании договорённостей, юридическая экспертиза документации, связанной с договором. В данном же случае покупатель выступает ещё и инвестором, который не должен, как слепой котёнок, верить честному слову и вкладывать деньги без анализа объекта инвестирования.

Поэтому главный посыл, который бы хотелось донести до покупателей недвижимости: будьте бдительны. Скрупулёзность на этапе подписания договора гораздо более оправдана, чем толпы юристов после его невыполнения.

О мерах, которые стоит предпринять до подписания договора и внесения инвестиций неоднократно говорилось, однако нелишним будет ещё раз тезисно на них остановиться.

1. Запросите в отделе продаж всю документацию по объекту: разрешительную документацию, проект договора к подписанию, документы по полномочиям подписантов и всё, что удастся получить.
2. Детально изучите полученные документы и сопоставьте их с публичными данными. В первую очередь следует обратить внимание на:

• наличие полного пакета разрешительной документации (декларация на начало строительных работ, градостроительные условия и ограничения, документы на землю, лицензия у компании застройщика, технические условия на временное подключение к сетям);
• соответствие целевого и функционального назначения земельного участка работам, которые проводятся;
• соответствие категории строительства полученной декларации (наличие нарушений в высотности зданий, количестве секций и т. д.);
• наличие обременений земельного участка и объекта незавершённого строительства в Реестре вещных прав на недвижимое имущество (объект может быть в залоге у банка, тогда именно он получит приоритетное право на обращение взыскания в случае возникновения споров);
• наличие объекта на сайте Центра мониторинга застройки как проблемного.

1. Проверьте репутацию застройщика, генерального подрядчика, землепользователя и иных лиц, которые фигурируют в проекте.

• Изучите все профильные форумы.
• Проверьте информацию о наличии других объектов незавершённого строительства или долгостроев - это может быть маркером того, что ваши деньги пойдут на завершение начатых проектов (пирамида), а если у застройщика есть несколько замороженных строительств, то это уже настораживает.
• Проверьте наличие судебных споров по названию юридического лица, коду ЕДРПОУ, земельному участку (адрес, кадастровый номер), названию жилого комплекса в Едином государственном реестре судебных решений.
• Узнайте данные о компаниях и подписантах из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей, обратите внимание на дату создания компании, не находится ли она в состоянии банкротства.
• Проверьте наличие открытых уголовных производств по физическим лицам, связанным с объектом.

1. Обязательно лично посетите строительную площадку и посмотрите, на какой стадии находится строительство, понаблюдайте за ходом выполнения работ на протяжении какого-то времени.
2. Обратите внимание на предлагаемый способ инвестирования - договор, который собираетесь подписывать. Кроме детального изучения его сути (особенно пунктов о качестве, гарантиях, сроках выполнения работ, ответственности за невыполнение сроков и т. д.), важной является и его форма.

Согласно нормам Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладывают в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой создаётся прибыль (доход) или достигается социальный эффект. Необходимыми инвестициями могут быть не только деньги, но и техника, оборудование, права интеллектуальной собственности.

Этим же законом определено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлечённых от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путём эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путём передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

Несмотря на это, достаточно часто даже вполне добросовестные застройщики используют договоры купли-продажи имущественных прав, предварительные договоры в своей деятельности. Нет однозначного мнения, законно ли это, однако точно можно сказать, что способы, закреплённые законом, позволяют обеспечить больший контроль и гарантии для инвестора, они более затратные для застройщика, однако отслеживаются контролирующими органами: Государственной комиссией по регулированию рынков финансовых услуг и Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.

1. Сравните цены застройщика со среднерыночными. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Приведённые выше меры не смогут обезопасить вас на 100%, однако дадут общую картину для отсеивания недобросовестных застройщиков.

Если же вы попали в ситуацию, в которой оказались сейчас инвесторы строек Войцеховского, то сложно делать какие- то прогнозы и давать обобщённые рекомендации. До вынесения обвинительного приговора, установления связи застройщика с каждым объектом, наличия доказательств по самозахвату каждого конкретного участка, скорее всего, инвесторы не смогут предпринять никаких активных действий.

Однако уже сейчас необходимо:

1. активно следить за всеми событиями, связанными с вашим объектом;
2. объединиться с другими инвесторами;
3. по возможности контролировать местонахождение руководителя застройщика;
4. проверять данные реестров, чтобы своевременно увидеть информацию о начале процедуры банкротства (если это случится);
5. сотрудничать со СМИ, собираться на мирные пикеты под КГГА.

Объекты Войцеховского можно условно разделить на группы.

1. Те, которые достроены, инвесторы оформили право собственности (теоретически при наличии оснований свидетельства о праве собственности можно признать недействительными, однако вряд ли власти нужны толпы разъярённых инвесторов).
2. Те, которые строят с нарушением норм или разрешительной документации.

Считаю, что выходом их этой ситуации может быть:

• «строительная амнистия», признание строек и разрешительной документации законной (после приведения их в должный вид, например, снесения достроенных этажей), передача другому добросовестному застройщику;
• создание инвесторами кооператива, ОСМД, признание права собственности на объект незавершённого строительства и самостоятельное завершение строительства.

1. Те застройки, нарушения норм на которых опасно для жизни и здоровья людей (стройки на оползневых участках и т.д.).

Понятно, что, учитывая количество инвесторов объектов Войцеховского и то, что продажи в его комплексах ведутся до сих пор по очень заманчивым ценам, властям придётся искать выход из ситуации и придумывать какой- то новый механизм для обеспечения прав этих инвесторов. Хотя, повторюсь, в первую очередь задача самих покупателей думать перед вложением капитала, мы же не пикетируем КГГА после покупки некачественного товара.