Земля відноситься до так званих "стратегічних невідновлюваних" активів. Тому ринок землі - це не перший етап реформування економіки, а останній. Ви можете продати підприємства, нові завжди можна побудувати. Можете продати будівлі - їх можна набудувати ще. Можете навіть продавати посади, і таке бувало в історії людства, коли Борджіа з метою наповнення папського бюджету продавали кардинальські шапки. Товарне виробництво теж може бути збільшене, модернізоване, перетворене на щось більш затребуване на ринку. Розпродаж сировини також може бути компенсований, наприклад, високотехнічним виробництвом, чи продуктами з високою інтелектуальною складовою. А продаж землі не можна компенсувати нічим. Це все одно що продати нирку - вона не відросте, а вам доведеться сідати на жорстку дієту, щоб просто не кинути коні. Запровадити ринок землі в Україні просто зараз - значить приректи країну на вічну "дієту".

Дивіться самі. Продати чи купити землю - це лише вершина айсберга, просто транзакція із фіксуванням права власності. Це саме право треба іще зберегти за собою, а це значить - в країні повинна працювати інституція приватної власності (у нас її геть нема у цивілізованному сенсі - що вже спричинило розгул рейдерства), та існувати незалежна судова гілка, із легким доступом до неї приватної особи.

Потрібний також інститут медіації - вирішення спорів за допомогою третьої сторони (такий законопроект, №3665, до речі, тільки в цьому році було внесено в парламент, а одним із авторів і апологетів цього закону є депутат "Батьківщини" Альона Шкрум). Потрібний механізм захисту власності на врожай, а це серйозна реформа правоохоронних органів із орієнтацією на село (що тягне за собою серйозну зміну бюджетної політики - зараз вона взагалі залишає село напризволяще без фінансів). Потрібна біржа, яка буде показувати реальні індикативні ціни на сільськогосподарську продукцію, і не буде контролюватись приватними агрохолдингами. Нарешті, потрібен кадастр, який покаже стан і обсяг земель в країні. Потрібна закупівельна мережа, незалежна від продуктових картелів.

Потрібен земельний банк для акумулювання виморочних земель (Виморочним майном визнається майно спадкодавця, який не залишив спадкоємців ні за заповітом, ані за законом - ред. UAINFO). Потрібен кадастр, який зафіксує стан земель, і організація, яка візьме на себе контроль добросовісності використання земель - можливо, навіть структура недержавних організацій, яка візьме на себе таку роль. Потрібен працюючий Антимонопольний Комітет, який унеможливить скупку земель холдингами.

Необхідна також правова грамотність. Ось приклад з моєї пошти. Людина аргументувала тим, що великі орендатори виснажують землю культурами на кшталт соняшника, бо вони не власники - лише орендарі, а тому їм нема сенсу турбуватись про землю. Управи же на них знайти не можна, бо, мовляв, все по закону. Однак відповідно навіть до чинного Закону про оренду землі,   договори із такими "виснажувачами" можна розірвати. Стаття 24, п. 4 недвозначно вказує, що орендодавець повинен вимагати від орендаря забезпечення родючість грунту. Відповідно, вирощування виснажуючих культур без рекультивації є формальною підставою для розриву договору. А стаття 25 п. 9, вказує, що орендар зобов'язаний дотримуватись режиму використання земель природоохоронного значення. Обидві ці статті дозволяють притягти нечесного на руку орендаря до відповідальності. Ці статті, втім, по факту не діють через відсутність вільного доступу орендодавців до суду,  їх повальну правову неграмотність та  через фактичну відсутність незалежного судового провадження. Так невже після запровадження ринку землі аналогічні норми тут же запрацюють?

Отже, дозвіл продажу земель - це завершальний штрих комплексного реформування держави. Фіксування того факту, що в даній країні існує законність, існує правосуддя, існує конкурентний ринок і змагальна економіка, а значить - навіть продаж стратегічних активів не створює небезпеку існуванню держави. Натомість вітчизняні "реформатори" зовсім не зацікавлені в створенні всього вищепереліченого, зате активно просувають саму можливість купувати і продавати землю. Це значить, що їм насправді ринок не потрібен. Їм просто потрібно розпочати чергову серію "великого переділу", в якій земля виступає просто в ролі ставки в черговій партії "політичного покера" та непрозорого збагачення.

Скажу більше, вільний ринок землі вимагає такої кількості чітко працюючих державних інституцій та економічних механізмів, що навіть деякі розвинені держави не наважуються його запроваджувати. Наприклад, в Канаді 89% земель є "коронною" (тобто, державною) власністю, з яких 41% володіє власне Канада як держава, а 48% - місцеві громади. Лише 11% канадських земель знаходяться в приватній власності. Ось трохи розкладки по регіонам. Штат Альберта - 60% земель у власності штату, 94% - в штаті Британська Колумбія, 95% - штат Нью-Фаундленд, 48% - Нью-Брунсвік. Купити землю в Канаді можна, але дуже складно, а в деяких штатах - наприклад, в тій же Британській Колумбії - і взагалі неможливо. В інших штатах діють жорсткі обмеження.

Наприклад, в штаті Саскачеван ви фізично не зможете купити більше 10 акрів (4 гектари) землі. В Манітобі ліміт вище - 40 акрів, але ви не маєте права займатись нічим, окрім сільського господарства. Спробуєте перекваліфікувати землю, наприклад, під виробництво - у вас її конфіскують. Крім того, законодавство Канади базується на британському, а значить практично всі власники землі згідно нього, де-факто є лише "орендарями" (land tenure) коронних земель. Добитись повної власності на землю теоретично можна, але для цього треба добряче прислужитись державі.
https://en.wikipedia.org/wiki/Land_ownership_in_Canada

Власне, прикладу Канади вистачить, щоб поламати один із основних міфів вітчизняної "політекономічної думки", в дискурсі якої значиться, що вільного земельного ринку нема тільки в Північній Кореї, Україні та в Росії, а у всіх інших земля є просто товаром.

Читайте також: Нардеп: Земельное рейдерство становится государственной политикой

Коротко змалюємо два шляхи успішних земельних реформ. Обидва належать розвиненим країнам  і результували в різні варіанти господарювання.

В Ізраїлі з 1960 р. працює така собі Земельна Адміністрація (ILA - Israel Land Administration), приблизний аналог нашого Аграрного Фонду, у власності якої знаходится 93% всіх земель. Решта 7% знаходиться у приватній власності. Причому 13% ізраїльських земель знаходяться в так званому "Єврейському Національному Фонді", це "недоторканний запас", який не може бути проданий чи орендований навіть у випадку державної катастрофи. Решта земель може бути лише передана в оренду від 49 до 98 років.

Така система склалась чисто історично, адже з 1901 року за рішенням V Сіоністського Конгресу було прийнято рішення про створення "Єврейського Національного Фонду", який мав накупити достатньо землі для утворення зони єврейських поселень в Палестині. Цю землю потім давали в оренду "кіббуцам", які представляли собою швидше елемент місцевої самооборони, ніж колгосп.

Перші ізраїльськї уряди продовжили цю політику, коли під їх контролем опинилось 78% всіх підмандатних земель. Більшість із них (80%) була непридатна для рільництва, а стан Ізраїля вимагав самозабезпечення харчами. Тому в 1949 році було ухвалено закон про рекультивацію земель, який одночасно був програмою сільськогосподарського розвитку. Земля віднині передавалась в оренду з однією умовою: культивація землі. Згідно цього закону кожен власник повинен був як мінімум зберігати продуктивність своєї ділянки. Якщо він навпаки, її ще більш виснажував, земля конфісковувалась, а нерадивий власник сідав до тюрми.

На сьогодні Ізраїль не тільки забезпечує себе сільськогосподарською продукцією (95% власних потреб), а й є прикладом дуже ефективної моделі господарювання, заснованої на максимальній ефективності використання робочої сили - в сільськогосподарському секторі зайнято менше 4% населення.
https://en.wikipedia.org/wiki/Israeli_land_and_property_laws

В Японії, із традиційно дуже сильним приватним правом на землю, закріпленим іще реформами Мейдзі, ситуація розвивалась інакше. Після другої світової війни великі землевласники (дайме) були позбавлені власності на землю, замість цього власність на землю була передана їх орендарям за земельними актами. Це одномоментно створило більш як 6 мільйонів ферм і ділянок загальним обсягом в 2 мільйони гектарів орних земель.

Тільки після цього був організований ринок землі, але знову ж таки, далеко не вільний. Продати землю в Японії можна тільки муніципалітету, який встановлював індикативні ціни на землю в залежності від її продуктивності. Купити можна було, знову ж таки, у муніципалітета. Ціни жорстко фіксувались з таким розрахунком, щоб не заганяти майбутніх власників землі в боргові ями: уряд розумів, що в післявоєнній країні, після періоду жорсткої гіперінфляції, у людей нема грошей. Це зумовило тренд на здешевлення землі (а вона в Японії була традиційно дуже дорога і малодоступна для селян), що забезпечило швидке і успішне створення структури дрібного японського фермерства.

Вже у 1952 році було ухвалено окремий закон, який унеможливлював масовий викуп землі колишніми дайме, і утворення латифундій. Японці, як і канадці, пішли шляхом обмеження обсягів землі в одних руках (3 гектари на людину). В результаті утворилась унікальна система, при якій всього 34% земель в Японії знаходяться в державній власності (27% належить уряду, а 10% - муніципалітетам), а 66% земель належить приватним власникам. Але із цих 66% 86% - фермерські господарства (родинні в основному), і тільки 14% належить корпораціям чи великим землевласникам. При цьому Японія, традиційно зона ризикованого і дуже обмеженого сільського господарства (лише 13% відсотків території взагалі придатна для цього, без можливості культивації решти - на відміну від Ізраїля), забезпечує себе харчами на 67%. Це теж одна із найефективніших моделей господарювання, заснована на максимальній ефективності використання земель.
http://tochi.mlit.go.jp/h20hakusho/chapter6/chapter06_eng.html

Обидва вищенаведених приклади виключають вільний ринок землі в тій формі, в якій її пропонують вітчизняні "рехворматори".

Натомість в країнах ЕС, де після Другої Світової було запроваджено модель вільного земельного ринку, наростають негативні тенденції - навіть за умови височенних субсидій фермерам з боку європейських урядів. Там утворились великі агрохолдинги, які уже зараз контролюють більше 50% всіх орних земель в ЕС. В ФРН кількість фермерських господарств в 1966 році становила 1.2 мільйони. В об'єднаній Німеччині 2007 року їх уже всього 300 тисяч. В Іспанії кількість ферм за той же період зменшилось майже втричі. На сьогодні в зоні EU UAA (European Union Usable Agricultural Area) 80% ферм займають всього 12% земель, решта належить великим агрохолдингам. За останні 8 років збанкрутувало більш як три мільйони фермерських господарств (це не зважаючи на субсидування), а це 20% всіх фермерських господарств Євросоюзу, і тренд тільки наростає. Можна, звісно, оголосити все це дезінформацією, але сперечатись необхідно із The Guardian та Huffington Post.
https://www.theguardian.com/global-development/2013/apr/17/land-grabs-europe-big-business-farming
http://www.huffingtonpost.co.uk/paul-brannen/eu-land-ownership_b_7767840.html

Це практично свідчить, що вільний земельний ринок навіть за умови цільового субсидування фермерства призводить до сильної корпоративізації і монополізації сільськогосподарського сектору. Це визнають навіть в FAO (Food and Agriculture Organization of UN), де нещодавно було опубліковано комплексний звіт по стану аграрної галузі в світі. Можете глянути самі, розділ Land Reform & Land Markets. Там чітко написано, що вільний ринок землі сам по собі є преференційним для великого бізнесу, і блокує доступ до ринку малим фермерським господарством просто в силу їх різних фінансових можливостей.
http://www.fao.org/docrep/w7441e/w7441e00.htm#Contents

Читайте також: Чому бюджет-2017 вдарить по аграріям

Отже, Україні є із чого вибирати. Вільний земельний ринок - зовсім не єдина модель, яку можна впровадити в нашій країні. Проблема в іншому: чи є в країні політик, здатний зробити вибір, і сформулювати комплекс реформ, який її впровадить. А ось тут у наших політиків, як я уже казав вище, справи кепські. Вони всі страшно хочуть продати землю, але ринок створювати ніхто не хоче. Тобто, майже всі.

Вячеслав ІЛЬЧЕНКО, для UAINFO