22 октября в столице прошли акции Всеукраинского объединения инвесторов недостроев: «Сначала они пошли к Минрегионстрою, потом к СБУ и требовали позвать Баканова. Потом к МВД и требовали Авакова. Потом - к Генпрокуратуре, звали Рябошапку. Никто из них к ним, конечно, не вышел. Но бумаги приняли, выслушали и обещали помочь и двигать вопрос дальше. Но этим людям, конечно, к обещаниям не привыкать.»

На данный момент в Украине насчитывается порядка 200 тыс. жителей разных регионов, которые пострадали от недобросовестных застройщиков и не получили свою недвижимость в собственность.Но давайте разберемся – все ли так однозначно?

Первое, что меня заинтересовало в данной акции это название этого объединения – Всеукраинское объединение инвесторов недостроев. Обратимся к Википедии: Инвестор — лицо или организация, размещающие капитал с целью последующего получения прибыли. ...Если тот или иной проект окажется убыточным, капитал будет утрачен полностью или частично.

Читайте также: Почему не стоит бояться покупки первичного жилья, как грамотно предотвратить возможные риски

И тут, мне кажется, и кроется та самая подмена понятий. Инвестор – это субъект, который понимает (или по крайней мере ознакомлен) с правилами инвестирования в определенный проект, который имеет определённую рентабельность в определенные сроки и с адекватными рисками. Инвестор знает механизмы защиты своих инвестиций и хочет получить гарантии сбережения или не потери своих средств в случае неуспеха проекта (инвестиции). Инвестор диктует.

Что же мы имеем в случае с недвижимостью? Покупатель приходит в отдел продаж и в надежде получить дисконт на раннем этапе реализации строительного проекта и отдает свои деньги застройщику за будущие квадратные метры. Однако, если бы покупатель был действительно инвестором, то на ранней стадии он бы покупал бы квадратные метры по себестоимости, да еще в придачу получал бы долю юридического лица застройщика как гарантии участия в проекте. После сдачи в эксплуатацию – данный инвестор мог обменять свою долю юрлица на реальные квадратные метры и дальше распорядится ими в своих интересах – либо продать по рыночной цене (прибыльность проекта) или использовать как объект аренды или места жительства.

Однако то, что реально происходит на рынке жилья в Украине совсем не похоже на описанную выше схему и ничего общего с инвестициями и инвесторами не имеет. У меня порой складывается впечатление, что само понятие инвестор в этом направлении было придумано именно хитрыми застройщиками, чтобы придать солидности покупателям. Помните – из этой серии – «я не халявщик, я партнер». Теперь вернемся к названию – объединение инвесторов недостроев. Те, кто придумал такое название явно поиздевался над бедными вкладчиками – ведь если вдуматься в суть названия, то покупатели и получили именно то, во что «инвестировали» – недострои.

Второй момент по этой акции. Что, собственно, требовали пострадавшие? Открыть уголовные дела? Обвиняли мэра в аферах? Передавали документы правоохранителям? Какой результат должен быть после акции? Возможно, недострои, сами достроятся? Нет. Застройщик вернет деньги? Нет. Руководителя застройщика посадят? И тут скорее всего, нет. Есть процедура уголовно-процессуального кодекса Украины, который дает возможность объединить все эпизоды мошенничества застройщика в одно производство и далее будут проводится следственные действия, которые скорее всего будут длиться десятками лет.

И даже если будет в судебном порядке вынесено решение о виновности руководителя застройщика по той самой ст. 190-й, ч.4 УК Украины – это никаким образом не решит вопрос компенсации денежных средств и получения квадратных метров. Опять же, если вкладчики считают, что их неосторожность и глупость должны компенсироваться с бюджета в качестве квадратных метров, то давайте поднимем этот вопрос в публичное обсуждение – и послушаем мнение тех, кто в том числе вместе с вкладчиками платит в бюджет налоги. Не думаю, что поддержка будет пламенной – мы уже имеем пример с «евробляхами».

Почему же это происходит на рынке строительства жилья и неужели все застройщики одинаковые? Мое мнение, что главными причинами происходящего являются:

1. Отсутствие адекватных финансовых механизмов финансирования строительства. Я имею ввиду возможность получения кредитных средств под вменяемый процент или проектное финансирование. Ведь ясно же, что при сроках строительства 2-3 года и процентной ставке от 20% годовых (плюс страховки, одноразовые платежи и тд.) стоимость квадратного метра на момент сдачи в эксплуатацию только из-за стоимости денег уже будет на 60-80% дороже себестоимости. Добавим сюда операционные затраты на службу заказчика, маркетинг, реклама, пр. А ведь застройщик работает не за спасибо и хочет тоже заработать минимум 30% годовых, иначе зачем ему вообще этим заниматься если есть депозит в банке, правда же? Итого, на выходе мы получаем реально 200-400% сверху от реальной себестоимости реализации объекта. И вот тут кроется тот самый момент и трюк – достроится ли объект вообще? Да, если вкладчиков будет достаточно для завершения. Нет, если вкладчиков будет недостаточно. Нет, если застройщик начинал строительство изначально с планом собрать денег. Я, надеюсь, Вы понимаете, что застройщики, которые позиционируют себя как «мы строим за свои» тоже считать умеют и не будут Вам продавать квадратные метры за себестоимость + 15%, их «свои» как правило деньги с более быстро рентабельных бизнесов, которые, возможно, требуют легализации. Почему бы и не строить?

2. Отсутствие реальной правовой защиты вкладчиков и правового регулирования строительства в целом. Я не эксперт в области права поэтому ссылки на Законы приводить не буду, но знаю, что на данный момент любой покупатель на ранней стадии строительства принося свои деньги застройщику получает «ничего» в качестве гарантии завершения строительства, возврата средств, и получения построенных квадратных метров. Если строительные организации работают по договорам подряда, которые отрегулированы действующим законодательством, то вкладчик в данном случае безоружен, назови его хоть миллион раз «инвестором».

3. Отсутствие реальной правовой ответственности за мошеннические схемы. По своему опыту знаю, что доказать преступление коим является мошенничество практически невозможно, если только сам преступник не захочет во всем признаться. Самое грустное в этой ситуации, что никакое решение суда не вернет Вам потраченные деньги или иные ценности, а приговор по наказанию преступника будет настолько смешным, что все время проведенное в зале заседаний даст Вам полную палитру чувств унижения и расстройства.

Приведу пример из жизненного опыта, который не закончился недостроем, но цифры думаю наведут Вас на определенные мысли. Пригород Киева. Центр. Застройщик покупает земельный участок в расчете построить на нем 4-х секционный 16-ти этажный дом. Стоимость части земельного участка под 1 секцию 300 тыс. долл. Разумеется поскольку есть возможность и строительство будет посекционное, то покупать все 4 пока нет смысла. Берет 2. Устанавливает ограждение строительного участка, отдел продаж, начало котлована, реклама, какой-никакой проект (хотя можно было плакать при его виде) – затраты на начальном этапе порядка 630 тыс. долл. В первые 3 месяца, еще даже монолит не начался было продано 60% квартир 2-х секций по начальной цене, на общую сумму порядка 2,4 млн. долл. За 3 месяца при вложении 630 тыс. получить 2,4 млн. долл. При отсутствии правового регулирования и наказания. Улавливаете?

Читайте также: Нова квартира, нові проблеми: як бути впевненим в легітимності угод щодо набуття права власності на нерухоме майно

Какие выводы можно сделать? Самое первое никогда не покупайте недостроенные квадратные метры. Сейчас огромное количество вторичного жилья. Разного и по качеству, и по цене – и при этом – это будет Ваша собственность без оговорок и риска. Второе, любой застройщик имеет все права, Вы не имеете ничего. Тут стоить добавить, что и отдел юристов у них на зарплате, а не на частных условиях, поэтому сэкономьте и время, и деньги. Третье, государство не защитит Вас из-за отсутствия механизмов и намерения это делать – всегда тот, кто имеет средства будет облюбован Фемидой – и в данном случае это вряд ли будете Вы. И четвертое, рискуйте с умом, не дайте себя обмануть красивыми ценами на квадратные метры даже если объект сдан – всегда задавайте себе вопрос «в чем причина такой щедрости?» или обратитесь к эксперту за консультацией.

Підписуйся на сторінки UAINFO у Facebook, Twitter і YouTube