Эпидемия коронавируса COVID-19 бьет не только по здоровью людей. Он также бьет по здоровью экономики и бизнеса. Особенно по торговым сетям, пишет адвокат Елена Ярошенко специально для НВ Бизнес.

17 марта Кабинет Министров Украины принял постановление, которым ввел карантин и запретил деятельность многих видов бизнеса. Среди прочих запрет был наложен на деятельность торгово-развлекательных центров. Некоторые владельцы ТРЦ и арендодатели по собственной инициативе снизили платежи, некоторые заняли более жесткую позицию по отношению к арендаторам и продолжили им насчитывать плату за управление, компенсацию коммунальных платежей и прочее.

На чьей стороне право – арендодателя или арендатора? Попробуем разобраться.

Для начала, следует обратиться к базовому определению аренды и условий аренды, изложенных в статье 759 Гражданского кодекса Украины и в статье 283 Хозяйственного кодекса Украины. Так, согласно указанных правовых норм, арендодатель передает помещение в пользование на определенный срок для ведения определенной деятельности.

Читайте также: Каждый пятый малый бизнес закроется из-за карантина – опрос

Во-первых, следует понять, относится ли назначение помещения, которое сдается в аренду, к запрещенным из-за карантина видам деятельности. Если это торгово-развлекательный центр, то ответ однозначно утвердительный – относится. Однако многие арендодатели заняли позицию, что это якобы арендаторы прекратили свою деятельность из-за запрета на их работу. На самом деле, это не так. У арендодателя есть обязательство обеспечить доступ к арендованным помещениям. А он такого доступа обеспечить не может как раз из-за запрета.

Во-вторых, нужно разъяснить понятие "срок", на который передается помещение в аренду. Некоторые арендодатели считают, что этот срок начинается с момента передачи помещения (в далеком прошлом), и продолжается сейчас. Однако и это не так. На период отсутствия возможности реализации обязательства арендодателя, о котором говорилось выше, срок пользования помещением останавливается.

Законодатель несколько усилил позицию арендодателя в части освобождения от выполнения обязательств по оплате аренды и других связанных платежей. Так, были внесены изменения в статью 14−1 Закона Украины "О торгово-промышленных палатах в Украине", согласно которым карантин, установленный Кабинетом Министров Украины относится к форс-мажорным обстоятельствам (обстоятельствам непреодолимой силы). Также на стороне арендатора часть шестая статьи 762 Гражданского кодекса Украины, где говорится, что наниматель освобождается от оплаты за пользование вещью (в данном случае – помещением), на период, на протяжении которого он не мог пользоваться вещью из-за обстоятельств, которые от него не зависят. Карантинные меры и запрет на ведение деятельности как раз относятся к таким обстоятельствам.

Некоторые арендодатели ослабили финансовую нагрузку на арендаторов. Они убрали платежи за аренду, но оставили другие платежи – компенсацию коммунальных услуг, платежи за управление и прочие. Однако и такие начисления не могут считаться правомерными, поскольку они неразрывно связаны с пользованием помещением. А как уже говорилось выше, арендодатель не в состоянии обеспечить такое пользование. Соответственно у арендодателя и нет права взымать какую-либо плату, связанную с таким пользованием помещением.

К категориям арендаторов, которые могут быть освобождены от уплаты арендных и других платежей, относятся и любые другие субъекты предпринимательской деятельности, на работу которых распространяется запрет (частные школы и ВУЗы, клиники, салоны красоты, спортивные клубы и другие).

Читайте также: В Киеве обвалились цены на аренду квартир. Хозяева готовы сдавать их "за коммуналку"

Отдельно следует рассматривать деятельность субъектов с ограниченной (но не полностью остановленной) деятельностью. К таким относятся рестораны, которые работают на доставку пищи. Они используют часть арендованного помещения, а именно кухню, для своей работы. Соответственно, арендная плата и другие платежи для таких арендодателей полностью отменена быть не может. Однако она должна быть снижена пропорционально используемой площади помещения, которое арендуется.

С чего же начать арендаторам свой путь защиты прав. Алгоритм следующий:

1. Письменно обратиться к арендодателю, где изложить правовое обоснование своего несогласия с начислением арендной платы и других связанных платежей.

2. Провести переговоры с арендодателем.

3. Обратиться в суд о признании начислений за период действия карантина неправомерными. Либо же защищаться в суде в случае подачи иска арендодателем о взыскании арендных и прочих связанных платежей, предварительно вооружившись справкой из Торгово-промышленной палаты Украины.

Эпидемия коронавируса COVID-19 ворвалась в нашу жизнь и внесла в нее свои коррективы. Никто не ожидал такого поворота событий, и никто не знает что будет дальше и что делать. Во взаимоотношениях арендодателей и арендаторов мы еще увидим много споров и судебной практики. Однако, все заканчивается, и это тоже когда-нибудь закончиться. Мы вернемся к нормальной жизни – споры мирно.

Підписуйся на сторінки UAINFO у Facebook, Twitter і YouTube