Кажеш, буває, з людьми, розказуєш їм про різні інвестиційні можливості, акції, облігації, а вони у відповідь кивають збуджено: «Ну і ну! Ось це так! Як цікаво! Ну треба ж, які можливості на білому світі є!» А потім йдуть і купують чергову квартиру в новобудові. Начебто якийсь злий чарівник з будівельним минулим, виконроб, повсталий з пекла нескінченних ремонтів, зачарував український вищий клас, наклавши прокляття, щоб ті, у кого водяться гроші, інвестували в новобудови тридцять три роки, три місяці і три дні. Про це у своєму блозі на сайті "Новое время" пише професор КSE,викладач Единбурзької бізнес-школи Іван Компан.

Єдиний ефективний спосіб боротися з чаклунством і забобонами — це освіта, і сьогоднішній опус призначений спеціально для пристрасних любителів нерухомості. Інвестиційний бог не обділив і їх своєю увагою, створивши REIT (Real Estate Investment Trust) — вельми ефективний і популярний інструмент інвестування в нерухомість.

Що ж таке REIT і як він працює? REIT — це траст, який інвестує і в більшості випадків керуючий об'єктами нерухомості: офісними будівлями, прибутковими будинками, розважальними центрами, готелями, складами, словом всім, що приносить операційний дохід. Є ще іпотечні REIT, які заробляють процентний дохід на надання або скуповування іпотечних кредитів, але таких меншість, не більше 10%. Механізм з'явився в 1960 році в Америці, і його основною метою було створити американцям можливість інвестувати в широкий спектр нерухомих активів. Нарешті, через майже 60 років, завдяки вирішенню інвестувати за кордон громадяни України теж зможуть ним скористатися. Які ж ключові переваги від інвестування в нерухомість за допомогою REIT?

Диверсифікація. Якщо ви не олігарх або великий чиновник, то в Україні ваші можливості інвестувати в нерухомість, як правило, обмежені квартирами. У вас, швидше за все, немає достатньо грошей, щоб цілком купити ТРЦ або готель, а також немає можливостей і професійних знань, щоб ними управляти. Але купивши разом з тисячами або мільйонами таких же маленьких інвесторів по кілька акцій REIT, ви може стати власником невеликої частки відразу в багатьох об'єктах нерухомості, керованих професійною командою і генеруючих стабільний дохід. Точно так же, як купивши пару акцій інвестиційного фонду, ви можете стати співвласником відразу всіх компаній, якими він володіє.

Стабільний дохід. Для того щоб отримувати стабільний дохід від купленої квартири її потрібно здавати мешканцям. Не мені вам розповідати, скільки ризиків і підводних каменів існує в цьому бізнесі, особливо, якщо ви не професіонал і займаєтеся цим вимушено, щоб хоч якось виправдати свою інвестицію. Інвестуючи в REIT, ви дозволяєте управляти нерухомістю професіоналам. Що стосується доходу, то щоб уникнути додаткових податкових зобов'язань REIT, як правило, виплачують до 90% заробленого доходу акціонерам, у вигляді дивідендів.

Крім доходу від операційної діяльності, ви також зможете заробити, якщо обраний вами REIT буде вдалий в купівлі-продажу об'єктів нерухомості. Дохід від вдалої оборудки належить власникам акцій.

І останнє, на відміну від утримання  квартири затрати, пов'язані з інвестицією в REIT, невеликі. Наприклад, володіння акціями Vanguard REIT ETF, з сумарними активами на рівні 65 мільярдів доларів, обійдеться вам в 0.12% в рік.

З точки зору прибутковості, у REITів, як і будь-якого іншого класу активів, бувають свої злети і падіння, але в цілому показники виглядають привабливо. За даними Forbes в період з 1977 по 2010 рік прибутковість REITів склала, в середньому, 12% в рік. Для порівняння, за той же період прибутковість S & P 500 була на рівні 10%. Середня прибутковість інвестицій в українську нерухомість за останні 15 років не перевищила 9% в доларах США.

Протягом останніх п'яти років середня прибутковість REITів була трохи нижче, на рівні 9%, і відставала від S & P 500, що демонстрував, в середньому, щорічний 11% зростання. На тлі цього блага ціна української нерухомості в доларах падала в середньому на 6-7% в рік.

Ліквідність. Уявіть, що вам терміново знадобилися гроші, а як відомо, продаж квартири — це безсумнівно клопітке і ризиковане заняття. Млявий ринок, а коли вам потрібно щось продати, він завжди млявий, нечистоплотні ріелтори і нотаріуси, неспокійна, а іноді і небезпечна процедура передачі грошей. До того ж, може вам і не вся сума потрібна, а тільки половина, але ж половину квартири не продасиш. З REIT все набагато простіше. Багато з трастів торгуються на біржі. Це означає, що ви можете продати рівно стільки акцій, скільки грошей вам потрібно, та й продаж займе хвилини. Щодо ліквідності не сумнівайтеся. Денний обсяг торгів того ж Vanguard REIT ETF становить близько чверті мільярда доларів.

Незважаючи на всі переваги, не розглядайте REITи як унікальну можливість, подаровану вам долею. Не кидайтеся вкладати в них всі свої заощадження, адже як і з будь-якою іншою інвестицією поряд з очевидними перевагами, є і ризики. Тому спочатку ретельний аналіз і тільки потім покупка.

Але, одне можна точно сказати. Якщо ви не можете жити без інвестицій в нерухомість, то вже краще купуйте REITи, ніж київські, одеські й інші українські новобудови. Хоча у інвестицій в останні є одна незаперечна перевага — довідку про доходи при покупці ніхто не вимагає.