За підсумками червня на первинному ринку житла спостерігалася істотна активізація покупців.

За минулий місяць кількість звернень до відділів продажів будівельних компаній збільшилася на 45% у порівнянні з квітнем і практично зрівнялася з показниками предкарантинного лютого. Як конвертувалися дзвінки в продажі, і що буде з цінами в найближчі 2 місяці?

Попит та продажі

Карантин вніс істотні корективи не тільки в плани покупців і забудовників, але ще й у сезонність ринку нерухомості. Якщо до недавнього часу вважалося, що для літнього періоду більш характерне купівельне затишшя, але з огляду на те, що в цьому році «випало» трохи більше 2-х місяців, забудовники готуються не до сезону відпусток, а в прямому і переносному сенсі — до спекотної пори.

За підсумками червня можна говорити, що такі очікування не безпідставні. Так, в порівнянні з травнем, у червні продажі в сегментах економ-класу і елітного житла зросли на 3−5%, в об'єктах бізнес-класу — на 5−7%, в будинках комфорт-класу — на 8−10%, в об'єктах нових форматів — в середньому на 12%.

Після ослаблення карантину і пожвавлення ринку, вже можна проєктувати/прогнозувати картину на липень-вересень. Не секрет, що ситуація на ринку багато в чому буде залежати від курсу національної валюти і заїждженої економічної стабільності. Якщо, як мінімум, ситуація буде схожою з тією, що склалася на сьогодні, то в найближчі 2 місяці зростання продажів може продовжитися в середньому на 5−6% в об'єктах економ і комфорт-класу і на 8−10% в ЖК нових форматів.

Читайте також: Яка кількість аварійного житла у Києві

За моїми оцінками, в цьому році стандартної паузи в продажах, як це відбувається найчастіше в липні — першій половині серпня, не відбудеться. А пік продажів в 2020 році настане у вересні-жовтні.

Що купують

Я вже звертала увагу на те, що зараз найбільшою популярністю користуються об'єкти нових форматів, на яких сконцентровано близько 70% наявного попиту. І це не дивно. Адже близько 1/3 всіх споруджуваних ЖК якраз відносяться до категорії об'єктів нових форматів: це, перш за все, об'єкти формату «місто в місті», багатофункціональні ЖК, об'єкти еко-формату і live-work-play.

Не дивлячись на стартову ціну, яка на 15−20% вище, ніж, наприклад, в об'єктах економ-класу і ряду ЖК комфорт-класу, головною причиною популярності об'єктів нових форматів варто вважати високу ліквідність вкладень — до 50% з початку будівництва до моменту введення об'єкта в експлуатацію.

Новий формат житла — це, перш за все, особливий акцент на об'єктах створюваної інфраструктури: вбудовані дитячі садки і ТРЦ, фітнес-центри і кафе, коворкінг та інше. При цьому в створенні інфраструктурного комплексу головна увага приділена грамотній концепції залучення орендарів: спостерігається поступова відмова девелоперів від продажу комерційних приміщень і створення експлуатувальної компанії за принципом ТРЦ, яка бере на себе функцію залучення орендарів.

Також важливими характеристиками таких об'єктів варто вважати вільні від автотранспорту двори, територію, що охороняється, власні лаунж-зони, міні-парки, спортивні майданчики. Крім цього, частина об'єктів будується поблизу природних і створених рекреаційних зон, в деяких забудовник бере на себе їх реконструкцію/благоустрій.

Можна говорити, що ринок переживає суттєве переформатування пропозиції. З причини зротання вимог покупців до якості будівництва і створюваних об'єктів внутрішньої інфраструктури, девелопери все частіше переорієнтовуються на будівництво саме об'єктів нових форматів.

Ще на початку 2019 року кількість таких об'єктів становила трохи більше 20%, а вже до середини 2020 року їх кількість збільшилася до 30−35% від усього обсягу споруджуваних ЖК. Можу припустити, що після того, як вщухнуть всі «ковідні» й економічні перипетії, в перспективі 2−3 років кількість таких об'єктів збільшиться до 40%, а об'єкти нових форматів стануть домінувальними на первинному ринку: більшість із запланованих до будівництва в 2022—2023 рр. об'єктів комфорт-класу перейдуть в категорію житла нових форматів.

Як на ринку позначиться ситуація з об'єктами АКБ «Аркада»

Хочу звернути особливу увагу на те, що в контексті проблем, що виникли з інвесторами об'єктів Укрбуду і АКБ Аркада, важливим аспектом при виборі об'єкта інвестування є надійність забудовників і наявність неоспорюваної дозвільної документації.

За останні 2 місяці покупець став більш уважно підходити до питання, як велося будівництво під час активної фази карантину, чи були зупинки і з чим вони були пов’язані. Крім цього, інвестори все більше цікавляться реноме забудовника, його фінансовою базою, щоб вести будівництво незалежно від рівня продажів.

Але найбільш важливим для інвестора є наявність всіх документів, що підтверджують законність майбутнього житлового комплексу. Всі прекрасно розуміють, що будь-які нестиковки в наявних у забудовника документах, як то, наприклад, невідповідність споруджуваного об'єкта цільовим призначенням земельної ділянки і пов’язана з цим активна протидія будівництву з боку місцевих жителів, істотно підвищують ризик покупки квартири в такому ЖК. Серед покупців все менше тих, хто, реагуючи на привабливу ціну, наважиться купувати у інших «Аркад», «Укрбудів» і «Еліта-Центрів».

Читайте також: Заморожене життя. Як люди живуть в закинутих недобудовах

Хочу зауважити, що після торішнього краху Укрбуду у частини інвесторів виробився якщо не імунітет, то своя логіка при виборі об'єкта інвестування. Обережність зараз — це не побоювання, а тверезий розрахунок і отримання всієї необхідної інформації. Зрозумілим є одне: що якщо інвестор не отримує всіх відповідей на свої запитання, то йому легше знайти безпроблемний об'єкт, благо таких на ринку зараз достатня кількість.

Гроші на будівництво, законність, якість та відповідність об'єкта потребам покупця, імідж забудовника, ціна та умови придбання — ось 5 головних критеріїв при виборі квартири в тому чи іншому ЖК.

Що з цінами

За останні 2 місяці ціни на первинному ринку Києва не зазнали істотних змін. Тільки в декількох об'єктах, що будуються, вартість квадратного метра була збільшена в середньому на 3−5%, але це збільшення пов’язане швидше з переходом будівництва об'єкта на новий етап, а не з колосальним зростанням продажів. Це маркетингова стратегія, продумана задовго до «ковіду».

На сьогодні одномоментне підвищення цін у зв’язку з переходом на новий етап будівництва не перевищує 5%, а кількість таких об'єктів в червні, як я вже сказала, не велика. Саме тому середні ціни за підсумками місяця стабільні — середнє зростання не перевищує 0,5−1%.

Крім цього, вартість будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт також досить стабільна. Вартість будівництва пербуває на рівні лютого-березня. Нагадаю, що з березня до травня падіння попиту на матеріали, використовувані в будівництві житлових комплексів, склало 40−70%. А за підсумками 6 місяців 2020 року вартість бетону, розчину, цегли, арматури, утеплювача, газоблоку залишилася практично без змін, з незначними коливаннями цін в межах 1−1,5%.

Зниження будівельної активності, а також стабілізація курсу на позначці 26,5−27 грн/долар, призвели до того, що очікуване подорожчання будівельних матеріалів не відбулося. Разом з тим вартість будівельно-монтажних робіт на більшості об'єктів, що будуються, дещо знизилася: від 3% до 10% залежно від класу об'єкта, якості використовуваних будматеріалів і складності будівництва. Таким чином, на ринку склалася максимально сприятлива кон’юнктура для покупця: собівартість будівництва залишається стабільною, і як наслідок — стабільні ціни на квартири.

І підсумую: до вересня-жовтня вартість квартир на первинному ринку житла навряд чи зазнає суттєвих змін. Але, звичайно ж, за умови все тієї ж економічної стабільності в країні. І без нового витка пандемії.

Підписуйся на сторінки UAINFO у Facebook, Twitter і YouTube