Рынок торговой недвижимости первым реагирует на любые колебания экономической и политической ситуации в стране.  Это закономерно, поскольку указанный сектор напрямую зависит от потребителя, который в условиях нестабильности урезает и перераспределяет свои затраты.

За 2014 год, учитывая курсовые колебания и экономическую и политическую нестабильность, все основные показатели рынка ожидаемо ухудшились.

В некотором смысле мы стали ближе к Европе. Например, в Киеве выросла вакантность, достигнув адекватного для Восточной Европы показателя. До 2008 года она стабильно стремилась к нулю, в кризисный 2009-й не вышла за пределы 5%, а по итогам трех кварталов 2014 года вакантность превысила 10%, и, скорее всего, этот показатель не изменится по итогам года. В принципе, здоровый рынок допускает вакантность в пределах 10%.

Второе изменение – снижение арендных ставок. Раньше по их уровню Киев наряду с Москвой и Питером лидировал в Восточной Европе. На сегодняшний день арендные ставки понизились практически вдвое, и достигли $70/ кв. м за помещение 150-200 кв. м. 

Снижение арендных ставок – следствие сокращения спроса со стороны арендаторов, продиктованное колебанием курсов валют, снижением покупательной способности и недоступностью кредитования. Основной задачей ритейлеров в этом году было не развитие бизнеса, а попытка его сохранить и оптимизировать. 

В 2014 году в Украине был рынок арендатора. Сейчас стандартный рабочий день управляющего ТРЦ на 70-80% состоит из встреч с арендаторами, на которых, как правило, его просят пересмотреть коммерческие условия.

Арендодатели были вынуждены в этом году менять свои финансовые модели и соглашаться на уменьшение ставок аренды. Кто-то из арендаторов добился привязки арендной платы к проценту от  оборота, кто-то зафиксировал арендную ставку в гривнах, а кто-то получил валютный коридор – максимальный курс доллара к гривне. В связи с частыми изменениями конъюнктуры рынка договоренности достигаются на краткий срок 3-6 месяцев, а затем стороны снова вынуждены садиться за стол переговоров.

Еще одно изменение, которое тоже приближает нас к Европе – рост такой статьи расходов, как «затраты на арендатора» (бесплатные периоды, компенсация отделки, степ рент и т.д.). Раньше это были значительно меньшие суммы – расходы на развлечения и льготные условия для некоторых якорных ритейлеров. В Польше, к примеру, расходы на арендатора достигают 1,5-2 года арендного дохода. Это один из факторов, который сдерживает строительство новых торговых центров в Варшаве, несмотря на еще высокий потенциал этого города. 

В Украине на сегодняшний день показатель расходов на арендатора в проекте площадью от 60 000 кв. м уже сопоставим с годовым арендным доходом. Многие арендаторы, воспринимая наш рынок как рисковый, просят – чтобы не сказать, требуют – компенсацию своих затрат на ремонт, отделку, оборудование и так далее. Это подразумевает, что такой арендатор заключает неразрывный договор аренды минимум на три года. Конечно, «плюс год» к окупаемости в наших условиях делает сегмент торговой недвижимости менее привлекательным для девелопера. При этом мы предполагаем, что это явление носит временный характер, и со стабилизацией экономической ситуации статья расходов на арендаторов вернется к прежним значениям.

Еще одно новшество последнего времени, которое, к сожалению, перерастает в тенденцию – отключение электроэнергии, с которым сталкиваются многие ТРЦ. Этого никто не мог ожидать, и такие случаи, как правило, четко не прописаны в договорах аренды. Повлиять на это девелоперы не могут, и стараются только минимизировать последствия – снизить потребление электроэнергии, включать часть светильников и так далее.

Посещаемость торговых центров не уменьшилась. Товарооборот лучших ритейлеров в гривне в fashion-сегменте в среднем вырос на 10-20%. Очень сильно просел сегмент одежды класса «люкс», старожилы рынка не припомнят такого падения. Сейчас политически непопулярно покупать дорогие вещи, кроме того, многие потребители этого продукта уехали из страны или совершают свои покупки за границей. Наименее просели продажи в сегменте товаров для детей.

Сторона покупателя

Рынок арендатора значительно сузился в 2014 году. Он уменьшился в первую очередь из-за замораживания развития российских брендов. В этом году некоторые компании из России отметили резкое снижение товарооборота, причем не только вследствие экономической стагнации, но и из-за бойкота, объявленного потребителями этим товарам. При этом сокращение товарооборота отмечалось и на российском рынке.

На украинском рынке – около 10-12 российских брендов, и все они были достаточно активны до начала этого года. Часть из них будет сложно или вообще невозможно заменить – например, «Спортмастер», аналога которому у нас нет.

Хорошая новость – эта компания не уходит с рынка Украины, а лишь приостановила свое развитие.

В ближайшие три-шесть месяцев возможен уход части российских брендов из Украины, оставшиеся либо значительно сократят присутствие (вплоть до закрытия 50% торговых точек), либо будут  стараться сохранить статус-кво, просто поставив планы развития на стоп.

Говоря о крупных международных брендах, которые последние три года активно рассматривали Украину для экспансии, рассчитывать на их приход в ближайшее время не приходится. 

В нашу пользу все еще говорят несколько факторов:  это по-прежнему большой рынок, центр Европы с понятной логистикой и достаточным количеством качественных объектов, где можно открывать магазины. Главное же – измененные условия аренды. Такого привлекательного уровня арендных ставок не было никогда, и никогда арендодатели не были настолько сговорчивы, как сейчас. Поэтому мы верим, что некоторые бренды могут этим воспользоваться.

Факторы «против» – нестабильная экономическая и политическая ситуация. Если экономическую конъюнктуру можно использовать, чтобы закрепиться на рынке, то политические риски настолько высоки, что в ближайшие полгода мы вряд ли увидим в Украине громкие новые имена из фешн-ритейла.

Обнадеживает, что торговая недвижимость, которая первой ощущает на себе удар в кризис, первая же и восстанавливается после него. Как только наступит политическая стабилизация, а валютных колебаний не будет минимум три месяца, мы увидим, как будет расти спрос на торговые помещения, увеличиваться арендные ставки и уменьшаться вакантность. Осталось только дождаться этого.