Інвестування в дохідну нерухомість знімає з плечей інвестора обовʼязок регулярного операційного залучення. Такий сценарій може бути особливо привабливим тим інвесторам, які раніше вкладали капітал у житлову нерухомість, де участь в оренді є щоденною справою. Проте відсутність постійного залучення не скасовує ризиків: інвестор сам оцінює проєкт, перевіряє договір, стежить за звітністю та порівнює фактичний результат з фінансовою моделлю.

Чим професійне управління готельного оператора відрізняється від самостійної оренди?

Головна різниця полягає в тому, хто виконує щоденну роботу з об’єктом. За самостійної оренди власник організовує більшість процесів сам, тоді як готельний оператор бере операційні процеси повністю на себе за погодженою моделлю та винагородою.

Інвестуючи в готельну дохідну нерухомість, пасивний дохід інвестора означає передусім повну відсутність операційної участі. Відтак, залежно від того, яку нерухомість для отримання пасивного доходу обирає інвестор, рівень залученості може суттєво відрізнятись. 

За самостійного управління власнику нерухомості зазвичай доводиться:

• шукати орендарів або гостей і розміщувати рекламу;

• організовувати заселення, виселення та оплату;

• контролювати прибирання, дрібні ремонти й стан майна;

• реагувати на простої та зміну попиту.

Інвестиційна модель співволодіння готельною нерухомістю переносить ці задачі на оператора, але не усуває комісії чи періоди нижчого завантаження. Тому пасивний дохід від нерухомості варто оцінювати за чистим фінансовим результатом після всіх передбачених витрат.

Які функції бере на себе управляюча компанія?

Управляюча компанія відповідає за операційну роботу об’єкта та єдині стандарти сервісу. Її завдання полягає в тому, щоб нерухомість працювала як частина цілісного готельного або курортного продукту.

До основних функцій належать:

• централізоване бронювання і робота з каналами продажу;

• маркетинг і управління цінами;

• заселення, комунікація з гостями та сервіс;

• прибирання і технічна експлуатація;

• контроль стандартів та розвиток досвіду гостя;

• робота із завантаженням у різні сезони.

Відтак, для готельного оператора важливо зберігати єдиний стандарт сервісу, оскільки в інвестиційній моделі співволодіння готельною інфраструктурою результат залежить від роботи всього комплексу.

Як приклад такої моделі можна розглядати  GORO Mountain Resort у Львівських Карпатах, у межах якого GORO Development розвиває готельну дохідну нерухомість. Тут інвестори купують номер  у готелі, передають його під професійне управління готельним оператором на 30 років та отримують регулярний пасивний дохід без необхідності будь-якого операційного навантаження.

З чого складається пасивний дохід власника готельного номера?

Пасивний дохід має дві складові: операційний дохід від роботи усього готельного комплексу та зростання вартості активу. Обидві залежать від умов конкретного проєкту і не можуть оцінюватися окремо від ризиків.

На операційний дохід впливають:

• рівень завантаження та середня вартість проживання;

• наявність сезонності і загальний туристичний попит;

• витрати на експлуатацію та комісія оператора;

• строки введення об’єкта в експлуатацію.

Зростання вартості нерухомості залежить від розвитку локації, попиту, якості самого комплексу та ринкової ситуації. Історичне подорожчання окремих апартаментів не варто переносити на майбутні покупки як готовий прогноз. Так само заявлена дохідність є орієнтиром фінансової моделі, а не гарантованим результатом, адже, у першу чергу, важливо, як і ким ця модель будувалась.

Кому підходить інвестиція в готельну нерухомість з професійним управлінням?

Такий формат може бути доречним для інвестора, який хоче отримувати дохід від нерухомості без самостійної орендної операційки. Водночас він має бути готовим аналізувати девелопера й оператора, читати договір, перевіряти структуру витрат і контролювати результати після запуску об’єкта.

Перед підписанням документів варто уточнити:

• які послуги входять в управління і скільки вони коштують;

• як розраховується та розподіляється дохід;

• хто покриває ремонт, утримання та інші операційні витрати;

• які правила особистого користування діють для власника;

• які умови продажу активу або виходу з інвестиції.

Професійне управління повністю знімає з інвестора операційну залученість, але інвестиційна відповідальність залишається за власником. Саме тому перед рішенням важливо оцінити всю модель: актив, команду, договір, витрати, строки та ризики.

Підписуйся на сторінки UAINFO Facebook, Telegram, Twitter, YouTube