За 12 месяцев 2016-о года Киевская городская администрация продала нежилых помещений почти на 109 млн грн. При этом почти во всех случаях стоимость помещений была значительно занижена по сравнению с рыночными расценками.

В прошлом году киевские власти совершили 26 сделок по продаже нежилых помещений в 9 районах столицы. Общая сумма вырученных за них денег составила 108 миллионов 719 тысяч 583 грн. Проведя сравнительный анализ рынка недвижимости в Киеве с ценами от Департамента коммунальной собственности Киева, я пришел к выводу к тому, что львиная доля объектов была продана по заниженной в 2-3 разе цене, а это означает, что бюджет Киева недополучил как минимум 100 млн гривен. 

Помимо сопоставления примерных рыночных предложений с помещениями, которые были проданы Киевской мэрией, я также подсчитал среднюю рыночную и «коммунальную цену» в каждом районе. Цель – наглядно показать два полярно разных ценовых направления.

Рыночная стоимость vs мэрия

Существующая тенденция продажи коммунальных помещений по достаточно низким ценам отображена в прилагающейся табличке. В каждом районе Киева я подсчитал среднюю стоимость 1 кв.м. проданного мэрией имущества и среднюю цену за 1 кв.м., которую хотят частные продавцы на свободным от чиновников рынке. Подчеркнем, что речь идет именно о нежилых помещениях, которые используются под различные коммерческие цели, соответственно, их стоимость традиционно выше жилого фонда.

Почему такая большая разница в цене между коммунальными помещениями, я решил узнать непосредственно в мэрии г. Киева.

Распродажи под видом аукционов

12 объектов коммерческой недвижимости из 26-и в 2016-м году были реализованы на аукционе Департаментом коммунальной собственности г. Киева. Тем не менее, как вы можете заметить, вопреки соревновательному принципу, который предполагает аукцион, итоговая цена помещений и даже целых зданий оказалась значительно ниже рыночной стоимости. Я решил запросить копии пяти протоколов о результатах проведения аукционов для того, чтобы понять каким образом они проводились. Оказалось, что на первый аукцион по пяти разным объектам никто не подал заявки на участие. В этом случае законодательство предусматривает повторное проведение торгов, но уже с принципом не повышения от стартовой цены, а наоборот - понижения. По это причине получились следующие результаты:

Сравним с аналогичными предложениями на рынке:

Стартовая цена для аукционов определялась специальными оценщиками. Их, в свою очередь, Департамент коммунальной собственности г. Киева выбирает на конкурсе, который оглашается под каждый объект отдельно. Все они должны соответствовать законодательным требованиям, в частности, в обязательном порядке иметь лицензию от Фонда госимущества Украины. С победителем конкурса чиновники и подписывают договор об оценке помещения или здания.

В своей деятельности оценщики руководствуются несколькими методами. Например, для определения стартовой цены на аукционе для помещения на ул. Лумумбы Патриса 19а, был использован доходный и сравнительный метод. При доходном методе оценщик определяет возможную окупаемость объекта для его нового собственника в течение какого-то времени, формируя из этого его цену. В случае сравнительного метода, эксперт делает то, что сделал и я - проводит анализ рынка и ищет аналогичные помещения/здания в объявлениях о продаже. За свою работу оценщики получают относительно небольшие деньги - от 1 тысячи гривен до нескольких. Поэтому, как правило, они торгуют самой оценкой объекта, то есть заказчик за «черную наличку» получает нужную ему оценку, а эксперту в своих исследованиях остается только красиво подстроить показатели под уже оговоренную итоговую сумму.

В выше приведенной таблице мы видим изначальную склонность к занижению цены выставленных объектов на аукцион по сравнению с рыночной конъюнктурой.

Настораживает также тот факт, что при явном дефиците и востребованности нежилых помещений в Киеве, особенно в центральной его части, на первый аукцион никто не подал заявки на участие, а на повторные постоянно выходили только лишь два претендента. Таким образом, итоговая стоимость еще больше понижалась.

Элементарно: выкуп через аренду

Остальные 14 объектов нежилой недвижимости реализовались путем выкупа (прямой продажи). В законодательстве предусмотрен принцип права первоочередной покупки собственности ее арендатором. В таком случае проводится только оценка объекта выбранными на конкурсе оценщиками. На конечную стоимость могут влиять различные улучшения или ремонты, которые проводились за время аренды объекты недвижимости.

Читайте также: Как побороть коррупционные сборы в строительстве и сделать жилье доступным и качественным

Например, комплекс зданий на ул. Круглоуниверситетсткая, 10А площадью 1046,7 кв. метров был продан без аукциона его арендатору компании «Хенсфорд Импекс ЛЛП». Согласно оценки от ООО «Экспертно-консалтинговой союз» общая стоимость объекта составила 40 млн 20 тысяч, из которых пришлось отнять проведенный арендатором в зданиях улучшения на 4 млн 590 тысяч. Таким образом, конечная цена недвижимости на ул. Круглоуниверситетсткая, 10А составила 35 млн 430 тысяч или 33 849 грн/кв. м., что является одной из немногих продаж Киевской мэрии, которую можно назвать более-менее отвечающей рыночным тенденциям. В то же время за отдельно стоящее здание на Круглоуниверситетсткой просят и больше - порядка 48 000 грн/кв.м.

Еще одно помещение на ул. Пушкинская, 32 площадью 51,7 кв.м. также продавалось путем выкупа. В этом случае не учитывались никакие улучшения со стороны арендатора, а итоговая стоимость объекта составила 1 млн 923 тыс. 511 гривен или 37 205 грн/кв.м., при том, что в соседнем дом №31Б ныне продаются нежилые помещения в диапазоне 53 000-55 000 грн/кв.м.

Питательная почва для коррупции

Существующий механизм реализации коммунальной собственности содержит в себе множество возможностей для сговора и коррупции между всеми участниками процесса. Как чиновники могут договориться о нужной оценке и потом получить от покупателя взятку в благодарность за выгодное приобретение, так и странные аукционы на понижение, где двоим участникам проще простого найти «точку соприкосновения». Хотя в части аукционов на понижение, скорее всего, идет речь о красивой и отработанной схеме.

Читайте также: Загадка киевских новостроек

Как рассказывают источники Резонанса в КГГА, зачастую многие покупатели на аукционах играют роль посредников. Реальные конечные бенефициары киевской недвижимости не рискуют своим публичным именем. В нашем случае из наиболее известных широкому кругу людей была группа компаний АИС, принадлежащая экс-регионалам Дмитрию Святашу и Василию Полякову. Они, напомним, стали обладателями почти 1000 кв. метров на ул. Кайсаров, 7 за 3 800 грн/кв.метр при стартовой цене аукциона в 5,5 тыс. гривен за 1 кв.м.

Существует ли механизм, предупреждающий вышеназванные махинации - трудно сказать, ведь полностью человеческий фактор никак не удастся исключить. Единственное, что может повлиять на сложившуюся ситуацию - это политическая воля мэра Киева Виталия Кличко. Но заинтересована ли в этом сама мэрия?