kurs.com.ua

Якщо певна особа має ключ до реєстру та хоче вчинити незаконні дії у ньому, запобігти їм можливо, або заблокувавши доступ такої особи до реєстру, або заблокувавши роботу самого реєстру.

Проте, як свідчить наш досвід, заходи, спрямовані на ускладнення вчинення незаконних реєстраційних дій, їх виявлення, своєчасне реагування та недопущення порушення прав власника, також можуть бути ефективними (див. інфографіку), інформує UAINFO.org з посиланням на ZN.UA.

Існує два різновиди реєстраційних дій, які можуть вчинятися державними реєстраторами або нотаріусами, — дії в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП), відповідно, щодо нерухомого майна, та дії в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців і громадських формувань (ЄДР) щодо юридичних осіб.

Читайте також: Нова квартира, нові проблеми: як бути впевненим в легітимності угод щодо набуття права власності на нерухоме майно

Оскільки ДРРП та ЄДР є різними реєстрами, працюють по-різному і їхня діяльність регулюється різними актами законодавства, то й механізми захисту також можуть різнитися.

Статут як перший рубіж оборони

З нашого практичного досвіду, низку обмежень можливо також передбачити у статуті юридичної особи. Наприклад, коли йдеться про найпоширенішу в Україні організаційно-правову форму — товариство з обмеженою відповідальністю, можна встановити, що всі протоколи загальних зборів учасників мають підписувати не голова зборів, а всі присутні учасники, що нову редакцію статуту також не може підписувати лише голова зборів, а також інші обмеження залежно від структури власності юридичної особи, структури її активів, характеру її діяльності та управління.

«Підконтрольне» обтяження

Одним з найбільш відомих і розповсюджених превентивних засобів захисту є підконтрольне обтяження власного майна. Звісно, цей спосіб може ускладнити проведення незаконних реєстраційних дій у ДРРП з обтяженим нерухомим майном, проте, з практичного погляду, не зробить їх неможливими, оскільки заборону можна так само зняти незаконним шляхом перед проведенням бажаної незаконної реєстраційної дії.

У випадку з ЄДР цей спосіб не впливатиме безпосередньо на ускладнення проведення реєстраційних дій, оскільки на сьогодні державні реєстратори не зобов`язані перевіряти відсутність обтяжень корпоративних прав у Державному реєстрі обтяжень рухомого майна, проте допоможе у подальшій процедурі повернення корпоративних прав законному власнику.15 квітня 2021 року у першому читанні Верховою Радою було прийнято законопроєкт №3774. Відповідно до його положень державний реєстратор під час проведення державної реєстрації змін до відомостей про юридичну особу, що містяться в ЄДР, у зв`язку зі зміною частки учасника у статутному капіталі юридичної особи в результаті її відчуження на підставі правочину, не посвідченого нотаріально, або на підставі нотаріально посвідченого правочину, правовий наслідок якого пов`язується з настанням певної обставини, також встановлює наявність чи відсутність зареєстрованих обтяжень щодо відповідної частки учасника у статутному капіталі шляхом отримання відомостей з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та/або перебування такого учасника у Єдиному реєстрі боржників. Отже, у разі його прийняття ускладниться також і проведення незаконних реєстраційних дій в ЄДР.

Процесуальні запобіжники

Дієвим та ефективним способом є судова заборона на вчинення певних реєстраційних дій. Наприклад, суд може як вжиття заходу забезпечення позову своєю ухвалою заборонити вчинення тих чи інших реєстраційних дій щодо особи та/або її майна до розгляду справи по суті. Така ухвала підлягає негайному виконанню, і оскарження такої ухвали не зупиняє її виконання. Навіть у випадку, якщо таку ухвалу буде в подальшому скасовано суддею, який її ухвалив, оскарження ухвали про скасування забезпечення позову зупиняє виконання цієї ухвали та фактично залишає накладену раніше заборону чинною. При цьому після отримання ухвали про заборону вчинення реєстраційних дій відомості про неї мають бути внесені до відповідних реєстрів.

Читайте також: Обманутые покупатели недвижимости: два варианта решения проблемы

Додатково до судового рішення про заборону вчинення реєстраційних дій, яке на практиці не завжди вдається швидко отримати через значну завантаженість судів, чинним законодавством закріплено право власника об’єкта нерухомого майна накладати заборону на вчинення будь-яких реєстраційних дій щодо належного йому на праві власності нерухомого майна на підставі особисто прийнятого рішення.

Так, щоб зупинити або не допустити реєстраційних дій, власник може звернутися до реєстратора або нотаріуса із заявою про заборону вчинення реєстраційних дій. Така заява підлягає негайній реєстрації у базі заяв ДРРП за умови встановлення особи власника та наявності державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна у ДРРП, зокрема в його невід’ємній архівній складовій частині, а щодо земельної ділянки, відомості про право власності на яку відсутні у ДРРП, — за наявності державної реєстрації права власності у Державному земельному кадастрі.

Проте така заборона є виключно тимчасовим способом запобігання та зупиняє проведення реєстраційних дій лише на строк до 15 календарних днів. І якщо не подати реєстратору або нотаріусу судового рішення про заборону реєстраційних дій, реєстратор зобов’язаний прийняти рішення про їх відновлення, і повторну заяву щодо одного і того самого об’єкта можна буде подати тільки через п’ять календарних днів.

Нотаріальні механізми

У липні 2020 року набули чинності зміни до законодавства, які передбачили можливість внесення до ЄДР інформації про встановлення вимоги нотаріального засвідчення справжності підпису учасника під час прийняття ним рішень із питань діяльності відповідної юридичної особи та/або вимоги нотаріального посвідчення правочину, предметом якого є частка учасника у статутному (складеному) капіталі (пайовому фонді) відповідної юридичної особи: відомості про учасника, яким встановлено такі вимоги, вимоги нотаріального засвідчення справжності підпису та/або нотаріального посвідчення правочину.

Однак технічно таку можливість реалізовано в ЄДР лише нещодавно, на початку травня 2021 року. Але навіть із її довгоочікуваним запровадженням у державних реєстраторів постає запитання, яким чином це зробити.

Читайте також: К кому лучше обратиться при покупке недвижимости — к риэлтору или юристу?

Річ у тім, що ще у вересні минулого року Міністерство юстиції з метою реалізації такої можливості затвердило окрему форму заяви щодо встановлення вимоги нотаріального засвідчення/посвідчення, яка вводилася в дію з 1 грудня 2020 року (форма 10). Проте технічно у програмному забезпеченні ЄДР таку можливість реалізовано не у вигляді окремої реєстраційної дії, а у вигляді двох «прапорців», які можуть бути активовані державним реєстратором у відомостях про учасника юридичної особи у розділі про наявність таких вимог під час проведення реєстраційної дії, під час якої зазначаються або змінюються відомості щодо учасника (наприклад, первинна реєстрація юридичної особи або реєстрація внесення змін до відомостей про її учасників). Такі реєстраційні дії щодо юридичних осіб (крім громадських формувань та органів влади) здійснюються на підставі заяви за формою 2, яка, в свою чергу, не містить розділу для зазначення інформації про бажання особи встановити таку вимогу.

Аналогічним способом запобігання вчинення протиправних реєстраційних дій у ДРРП є встановлення щодо об’єктів нерухомого майна їх власниками обтяження у вигляді вимоги нотаріального посвідчення правочинів. Реалізація такого механізму полягає в оформленні відповідної вимоги як одностороннього правочину, що підлягатиме нотаріальному посвідченню, з подальшою її реєстрацією як обтяження відповідного об’єкта нерухомого майна у ДРРП. Чинним законодавством передбачено, що така вимога може бути встановлена власником щодо нотаріального посвідчення договору:

— предметом якого є нерухоме майно чи його частина (стаття 209 Цивільного кодексу України);

— про встановлення земельного сервітуту;

— оренди землі;

— про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

— про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій).

«Технічні» перепони

Для захисту від реєстраційних дій в ЄДР досить часто використовуються так звані підвіси реєстру. На даний час закон містить підстави як для зупинення розгляду документів, поданих для державної реєстрації, так і для відмови у вчиненні реєстраційної дії. Програмне забезпечення ЄДР не дозволяє вчинити реєстраційну дію щодо юридичної особи до того часу, доки не буде завершено попередньо розпочатої дії.

Суть цього способу полягає у поданні державному реєстратору або нотаріусу завідомо «дефектних» документів, які містять передбачені законом підстави для зупинення їх розгляду. Зупинення розгляду документів здійснюється на 15 днів, цей строк надається заявнику на усунення дефектів. Якщо недоліки в поданих документах протягом цього часу заявником не усуваються, в ЄДР спрацьовує відмова у вчиненні реєстраційних дій.

Проте слід зазначити, що такі «підвіси» використовуються не тільки для захисту від реєстраційних дій, а й так званими чорними нотаріусами та реєстраторами вже після проведення незаконних реєстраційних дій із зміни власників і керівництва юридичної особи для унеможливлення проведення зворотних реєстраційних дій законними власниками.

Уже згадуваним законопроєктом №3774 передбачено прибрати із закону можливість зупинення розгляду документів, поданих для державної реєстрації. У разі його ухвалення ЄДР зможе перебувати у «підвішеному» стані лише протягом 24 годин — саме такий час відводиться державному реєстратору або нотаріусу на вчинення реєстраційної дії або відмову в її вчиненні.

Також законопроєктом передбачено, що за наявності в ЄДР інформації про здійснення зв`язку з учасниками та керівником юридичної особи портал електронних сервісів забезпечуватиме інформування їх у режимі реального часу засобами телекомунікаційного зв`язку про факт подання (прийому) документів для проведення реєстраційних дій щодо такої юридичної особи та про факт проведення реєстраційних дій із повідомленням відповідних актуальних відомостей з ЄДР.

Реєстрова «сигналізація»

З минулого року існує можливість скористатися інформаційним сервісом моніторингу реєстраційних дій щодо об’єктів нерухомого майна фізичних та юридичних осіб «SMS-маяк», що надається ДП «Національні інформаційні системи».

Зазначений сервіс дає змогу власникам, використовуючи електронно-цифровий підпис, у тому числі із застосуванням системи Mobile ID, не лише отримувати інформацію в режимі реального часу про подані заяви у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо такого власника та щодо належного йому об’єкта нерухомого майна, зокрема про реєстраційний номер, дату і час реєстрації таких заяв, а й додатково в електронній формі подавати заяви про заборону вчинення реєстраційних дій у ДРРП, що фактично дає можливість реагувати на будь-які дії щодо майна ще до фактичного вчинення реєстраційних дій і внесення відповідних записів до ДРРП.

Одним із можливих способів якомога швидше дізнатися про будь-які зміни щодо свого майна є використання OpenDataBot, Youcontrol та інших подібних сервісів, яких із кожним днем стає дедалі більше.

У будь-якому разі не буде зайвим періодично самостійно перевіряти відомості про своє майно в ЄДР і/або ДРРП. Перевірити відомості про учасників і керівника юридичної особи в ЄДР можна безплатно протягом однієї хвилини на сайті Міністерства юстиції, а перевірити відомості про об`єкт нерухомого майна в ДРРП можна протягом п’яти хвилин шляхом отримання інформаційної довідки, вартість якої становить лише 20 грн.

Підписуйся на сторінки UAINFO у Facebook, Twitter і YouTube